Kiinteistöjen arvon laskentamallin käyttötarkasteluja VAV Asunnot Oy:llä

Abstract

Tämä opinnäytetyö tehtiin VAV Asunnot Oy:lle. Työn tavoitteena oli tarkastella Helsingin kaupungin kiinteistöjen kehittämisyksikön kehittämän rakennusten teknisten arvojen määrittämiseen tarkoitettua kiinteistöjen arvon laskentamenetelmää Vantaan kaupungin VAV Asunnot Oy:n kiinteistökannassa.

Kunnossapidon laiminlyönti ja tekemättä jätetyt korjaukset ovat kasvattaneet korjausvelkaa Suomessa merkittävästi. Korjaustarve on riippuvainen rakennusten iästä ja asuntojen kysynnästä. Suuressa osassa 1960- ja 1970-luvun rakennuskantaa ovat varsinkin linjasaneeraukset tällä hetkellä ajankohtaisia. Kohtuuhintaisten kunnallisten vuokra-asuntojen kysyntä on pääkaupunkiseudulla suurta suhteessa tarjontaan, jolloin asuinkiinteistöjen korjaustarve on teknisen korjaustarpeen lisäksi myös pääkaupunkiseudulla taloudellisesti perusteltua. Korjaustarpeen suhteen VAV Asunnot Oy:llä ollaan haastavassa tilanteessa. Korjaustarpeessa ovat 1990-luvun alun kiinteistöt, joissa iän puolesta on tehtävä niin sanottuja 20-vuotiskorjauksia. Näihin lukeutuvat muun muassa keittiö- ja kylpyhuonesaneeraukset. 1970-luvulla rakennetuissa kiinteistöissä edessä on puolestaan linjasaneeraukset, hissien peruskorjaukset ja julkisivukorjaukset. Nämä kiinteistöt muodostavat yli puolet VAV Asunnot Oy:n kiinteistökannasta, ja näillä kaikilla korjauksilla on suuria vaikutuksia kiinteistöjen teknisiin arvoihin.

Tässä työssä on VAV Asunnot Oy:n kiinteistökanta tyypitetty kolmeen luokkaan rakennustavan ja rakennusajankohdan perusteella. Saatuja laskennallisia tuloksia on tarkasteltu nykyarvon, suhteellisen kunnon ja korjausvastuun osalta.

Työssä havaittiin, että TH-indeksin perusteella määritelty kiinteistön uushankintahinta on hyvä lähtökohta kiinteistön teknisen arvon määritykseen. Työssä havaittiin myös, että teknisen käyttöiän laskenta yksittäisten rakennusosien kustannusosuuksilla ja teknisten käyttöikien painotetulla keskiarvolla laskien antaa realistisemman arvon rakennuksen teknisestä käyttöiästä verrattuna aikaisemmissa laskelmissa käytettyyn rakennuksen teknisen käyttöiän likiarvoon. Kiinteistöjen arvon laskentamallissa käytetyn korjausvastuukertoimen ja kuluvan osuuden laskenta-arvo vaatisi vielä lisätarkasteluja suuremmalla kiinteistömassalla, kuin tässä opinnäytetyössä on tarkasteltu, jotta niiden oikeellisuudesta voitaisiin varmistua.

The aim of the final year project was to apply the property value calculation method, developed by a department of the city of Helsinki to determine the technical value of the buildings owned by a company of the city of Vantaa. For the project, the buildings were categorized into three classes based on the type and time of their construction. Then the calculated results for current value, relative condition and renovation responsibility were examined.

As a result, it was established that the purchase price of a new building, based on the building cost index, is a good basis for determining the technical value of it. It was also shown that when calculating the technical age of use of a building, a more realistic value can be obtained when using separate building block costs and the weighted average of the technical age of use, compared to the approximation of the technical age of use which has been used in previous studies. To verify the correctness of the influence of repair responsibility and the outworn part calculation value used in the property value calculation model, further study with a larger number of buildings is needed.