Ohjeistus taloyhtiön putkiremonttiin

Abstract

Opinnäytetyön tavoitteena oli tutkia taloyhtiön putkiremonttia, siihen johtavia syitä ja sen aiheuttamia toimenpiteitä, käyttäen hyödyksi alan kirjallisuutta, omaa kokemusta ja vireillä olevaa esimerkkihanketta. Näiden avulla tarkoitus oli koota opinnäytetyöstä ohjeistus taloyhtiön putkiremonttiin.

Putkiremontti on ajankohtainen aihe ja opinnäytetyössä yritän selventää putkiremonttiin liittyviä osa-alueita niin, että projektin toteutusvaiheeseen päästessä olisi taloyhtiöllä selkeä realistinen tavoite ja resurssit remontin toteuttamiseen. Jos taloyhtiössä onnistutaan ajoittamaan putkiremontti oikein suhteessa rakennusten elinkaareen, ei sitä tarvitse kokea ongelmaksi vaan sillä kohennetaan kiinteistön kuntoa ja arvoa.

Tutkitun materiaalin perusteella putkiremonttien tarve on lisääntynyt Suomessa, koska rakennuskantamme ikääntyy. Etenkin putkistot ovat kiivaan rakentamisen aikakauden, eli vuosien 1960-1989 osalta saavuttaneet tai saavuttamassa käyttöikänsä lopun. Tämän vuoksi 50 vuoden ikää lähestyvien taloyhtiöiden tulisi aloittaa valmistautuminen putkiremonttiin ajoissa, jotta putkiremontti ei pääse yllättämään. Valmistautumisen kannalta tärkeää olisi, että taloyhtiö on seurannut kiinteistöjensä kuntoa aktiivisesti säännöllisillä kuntoarvioilla ja ylläpitänyt huoltokirjaa. Näiden pohjalta taloyhtiölle on laadittu pitkän tähtäimen suunnitelma eli PTS, jonka perusteella saneeraustyöt, kuten putkiremontti, pystytään ennakoimaan ja ajoittamaan oikein.

Taloyhtiön PTS:n perusteella ajankohtaiseksi tulevan putkiremontin tulisi aloittaa taloyhtiössä tarkemmat selvitystyöt sitä varten. Niitä ovat tarveselvitys ja hankesuunnittelu, joiden pohjalta remontin varsinainen tekninen suunnittelu toteutetaan. Taloyhtiön suurimmat vaikutusmahdollisuudet putkiremontin onnistumiseen ovat hankesuunnittelussa, jonka aikana laaditaan suurimmat linjavedot urakan painopisteistä. Esisuunnittelua ja koko projektia johtamaan taloyhtiön on parasta palkata projektipäällikkö, joka toimii taloyhtiön edustajana putkiremontin edetessä. Suunnitteluvaiheen jälkeen taloyhtiö kilpailuttaa toteutusurakan ja valitsee urakalle mielestään parhaan urakoitsijan. Usein hyvin toteutettu seuranta ja toteutusvaiheen suunnittelu säästävät kokonaiskustannuksia huomattavasti.

The aim of this study was to investigate renovations of housing cooperatives in Finland by searching the literature and combining it with detailed information from an ongoing renovation project.

The reviewed renovation reports and the case study highlighted that major inconvenience occurs before the renovation process starts and, thus, the most efficient way to achieve high viability in housing maintenance is to produce and follow a detailed long term strategy.

The renovation failures in the studied cases were explicated mainly by bad leadership. Hence, the main characteristic determining a successful project is a qualified management of the housing company. In well led condominiums, the preparation and project planning seemed to start early enough, and once the timing of the project was well designed, highly feasible and linked to the maintenance plan, the value and condition of the building were likely to increase.

In conclusion, this thesis offers usable instructions for HVAC renovations, from investigation to planning, ending with the selection of the contractor. The study showed that the breaking points for housing cooperatives lay in preplanning, where the larger guidelines are aligned. An example from real life underlined that the best opportunity to influence on the results is to hire a project manager to represent the housing cooperative throughout the whole project. Finally, if the project is well predesigned and led, the total costs are significantly reduced.