Isännöitsijätodistukseen liittyvät velvoitteet ja vastuut

Abstract

The objective of this Bachelor´s thesis is to review the contents of the superintendent´s certificate as well as the obligations and liabilities pertaining to it.

Section 55 of the Housing Companies Act and Section 3 of the Decree of the Housing Companies Act regulate the provision and content of a superintendent´s certificate. This Bachelor´s thesis will describe the contents of the certificate, according to the new KH Property Management File, and will discuss the demands and obligations pertaining to it. Fundamental matters are illustrated with legal cases caused by, for example, inaccurate superintendent´s certificates.

The superintendent is responsible for providing accurate information on the certificate. As stated in the Housing Companies Act suggests that the circumstances of each housing company should be stated annually.

The superintedent has both the duty and the right of disclosure to the shareholders. Therefore, he/she is only allowed to provide the superintedent´s certificate to shareholders, parties holding pledged shares (e.g banks) and real estate agents with a current sales commission on the transmission of shares. In addition, a legal representative of a shareholder (e.g. guardian, liquidator or the managing director of the holding company) has the right to receive a certificate. Shareholders may also authorise someone else, for example a person who is considering purchasing shares, to receive the certificate on their behalf.

If the superintedent´s certificate is filled in correctly and contains sufficient information, it will reduce the superintedent´s workload when the property is being sold.

Insinöörityön tavoitteena oli selvittää isännöitsijäntodistuksen sisältöä, siihen liittyviä velvoitteita ja vastuita.

Isännöitsijäntodistuksen antamisesta ja sen sisällöstä on määräykset asunto-osakeyhtiölain 55. §:ssä ja asunto-osakeyhtiöasetuksen 3. §:ssä. Insinöörityössä selviteltiin uuden KH-kortin mukaisen isännöitsijätodistuksen eri sisältöalueita ja niihin liittyviä vaatimuksia ja velvoitteita. Oleellisia ja tärkeitä sisältökohtia havainnollistettiin oikeustapauksilla, joihin on jouduttu mm. virheellisten isännöitsijäntodistuksien vuoksi.

Isännöitsijän tehtävänä on vastata siitä, että isännöitsijäntodistuksessa olevat tiedot ovat oikein. Asunto-osakeyhtiölain uudistuksessa on ehdotettu, että taloyhtiön tila todettaisiin vuosittain.

Isännöitsijällä on tiedonantovelvollisuus ja -oikeus vain osakkeenomistajille eli isännöitsijä saa antaa isännöitsijäntodistuksen vain osakkaille, kyseisiä osakkeita panttauksen nojalla hallussaan pitävä (esimerkiksi pankki), sekä kiinteistönvälittäjä, jolla on voimassa oleva osakkeiden välitystä koskeva myyntitoimeksianto. Myös osakkeenomistajan lakimääräisellä edustajalla, kuten holhoojalla, pesänselvittäjällä tai omistajayhteisän toimitusjohtajalla on oikeus saada todistus. Osakkeenomistaja voi myös valtuuttaa toisen puolestaan vastaanottamaan todistuksen, esimerkiksi osakkeiden ostamista harkitsevan henkilön.

Oikein täytettynä ja tarpeeksi informaatiota sisältävä isännöitsijäntodistus tulee vähentämään isännöitsijän työtä muun muassa huoneistokaupoissa.