Metsäkiinteistön summa-arvon ja toteutuneen kauppahinnan vertailu : Pohjois-Suomi vuosina 2011-2016

Abstract

Opinnäytetyön tavoitteena oli selvittää, onko Pohjois-Suomen Metsämarkkinat Oy:n vuosina 2011–2016 välittämien metsäkiinteistöjen toteutuneiden kauppahintojen ja tila-arvioiden suhteessa eroja. Toteutuneita kauppahintoja ja summa-arvioita vertailemalla saatiin luotettavia tietoja metsätilamarkkinoiden kehittymisestä ja myytävien tilojen kauppahintojen ennakointia voitiin tarkentaa. Samalla saatiin myös alueittaista tietoa toteutuneeseen kauppahintaan vaikuttavista tekijöistä. Opinnäytetyössä tehtiin myös markkinakatsaus, jossa tutkittiin metsäkiinteistömarkkinoiden kehittymistä.

Tutkimus toteutettiin aineistopohjaisena kokonaistutkimuksena. Aineistona toimivat Pohjois-Suomen Metsämarkkinat Oy:n vuosina 2011–2016 välittämät metsäkiinteistökaupat. Aineiston keruussa rajaavina tekijöinä käytettiin kaupan edustavuutta sekä kymmenen hehtaarin vähimmäispinta-alaa. Aineistosta rajattiin myös sellaisia kauppoja, jotka sisälsivät huomattavan osuuden muita kuin metsätaloudellisia arvoja. Toteutuneita kauppoja aineistoon kertyi 923 kappaletta.

Metsätilojen toteutuneen kauppahinnan ja tila-arvion suhteeseen vaikuttavia tekijöitä pyrittiin tutkimaan tilastollisilla menetelmillä SPSS-ohjelmistolla. Tilastollisiksi menetelmiksi valittiin regressioanalyysi ja Kruskal-Wallis-testi. Selittävinä tekijöinä käytettiin myytyjen metsäkiinteistöjen puuston määrää metsämaahehtaarilla, metsämaahehtaarien määrää sekä metsämaanosuutta. Markkinakatsauksessa muodostettiin kuvaajia myytyjen metsätilojen keskitunnuksista alueittain. Opinnäytetyö tehtiin jatkotutkimuksena Haaraniemi & Junnilan vuonna 2011 tekemälle opinnäytetyölle, joten markkinakatsauksen tuloksia voitiin verrata myös aiempien vuosien keskitunnuksiin.

Tutkimuksessa havaittiin, että toteutuneet kauppahinnat ovat keskimäärin suurempia kuin tila-arviot. Tilastollisilla menetelmillä havaittiin, että metsäkiinteistön toteutuneen kauppahinnan ja tila-arvion suhteeseen vaikuttaa Lapissa puuston määrä metsämaahehtaarilla ja metsämaan hehtaarimäärä, Koillismaalla metsämaahehtaarien määrä ja Oulun seudulla puuston määrä metsämaahehtaarilla sekä metsämaahehtaarien määrä. Oulun eteläpuolella selittäviä tekijöitä ei löytynyt tilastollisilla menetelmillä.

The goal of this thesis was to study whether there were differences between the actual purchase prices and the summation approach of the forest estates brokered by Pohjois-Suomen Metsämarkkinat Oy in the years 2011–2016. By comparing the actual purchase prices and summation approach, reliable information was obtained on the development of the forest properties market and the forecasting of the forest estates market values could be refined. At the same time, information was found about the factors that affect the market values of the forest estates regionally. The thesis also includes a market review.

The study was carried out as a material-based comprehensive study. The material used in the study were records of forest estate transfers brokered by Pohjois-Suomen Metsämarkkinat Oy in years 2011–2016. The material of the study included all representative transfers that have over ten hectares of forest. Transfers that contained a significant proportion of non-forestry values were excluded. There were 923 cases of actual transactions that were included in the study.

The goal was to investigate factors affecting the relationship between the actual purchase price and the summation approach through statistical methods using IBM SPSS statistic software. Regression analysis and Kruskal-Wallis test were selected as a statistical method. Explanatory factors were the amount of growing stock in forestland hectare, the amount of forestland hectares and the percentage of forest land. In the market review, graphs were made of descriptive statistics of forest estates sold regionally. The thesis was carried out as a follow-up study by Haaraniemi & Junnila's 2011 thesis, so the results of the market review could also be compared to the descriptive statistics of previous years.

The study found that actual sales prices on average were higher than the summation approach. According to statistical methods, the factors that had an impact on the relationship between the summation approach and the actual purchase prices are: in Lapland the amount of growing stock per forest hectare and the number forestland hectares, in Northeast the amount of forest land and in the Oulu region the amount of growing stock per forest hectare and the number of forestland hectares. In the region southern of Oulu explanatory factors were not found by statistical methods.