Rautatiealueiden arvon määritys lunastustoimituksissa

Abstract

Suomessa on vajaat 6 000 kilometriä rautateitä. Rautateiden läheisyydessä tapahtuu paljon kiinteistötoimituksia, joihin usein olennaisesti liittyy alueiden haltuunotto. Alueiden haltuunotto tapahtuu joko sopimuksin tai lunastustoimituksin. Maanomistajat ovat oikeutettuja korvauksiin lunastettavista alueista, ja tätä varten tarvitaan osaamista siihen, miten rautatiealueiden arvot määritetään. Tässä tutkielmassa on selvitetty rautatiealueiden arvon määritystä tutkimalla rautatiealueita koskeneita lunastustoimituksia.

Arvon määrityksessä on kehittynyt kolme erilaista, johtavaa menetelmää: kauppa-arvomenetelmä, tuottoarvomenetelmä ja kustannusarvomenetelmä. Kauppa-arvomenetelmässä tutkitaan kohteen kaltaisten kauppojen hintoja ja muodostetaan arvo niiden perusteella. Tuottoarvomenetelmässä lasketaan kohteen tekemä tuotto ja muodostetaan arvo sitä kautta. Kustannusarvomenetelmässä puolestaan arvo määräytyy kohteesta koituvien kustannusten perusteella. Tässä teoksessa käydään läpi mainittujen metodien edut ja haitat ja sivutaan myös hieman harvinaisempia metodeja.

Tutkielmassa käydään läpi lunastustoimituksen rakenne. Lunastustoimitukset perustuvat lakiin kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastamisesta, mutta työssä verrataan lyhyesti myös, miten lunastuslain perusteella tehtävät lunastukset eroavat maantie- ja ratalakien perusteella tapahtuvista haltuunotoista.

Työtä varten tehtiin sähköpostitse kyselytutkimus Maanmittauslaitokselle. Kyselyssä pyydettiin esimerkkitapauksia rautatiealueilla tapahtuneista lunastuksista. Tapauksia kerättiin tähän työhön kaikkiaan neljä, ja niitä tuli eri puolilta Suomea: Rovaniemeltä, Kannuksesta, Mikkelistä ja Kokkolasta. Toimitusten rakenne ja niissä kohdatut haasteet ja ratkaisut on kerätty tähän työhön. Niitä tutkimalla voitiin todeta, että kauppa-arvomenetelmä oli se metodi, millä arvot pääasiassa määritettiin. Tuloksia voidaan käyttää yleispiirteisesti tutkiessa sitä, miten rautatiealueiden arvo määritetään lunastustoimituksissa.

The aim of this bachelor’s thesis was to map the use of various methods used to evaluate the compensation for takeovers, either by contract or expropriation, in railroad areas for land owners or redeemers. The final year project first compared the advantages and disadvantages of the evaluation methods. Subsequently, the project established the structure that the expropriation proceedings follows. In general, expropriation proceedings are based on the law of redeeming immovable properties and special rights. However, in this thesis, the comparison also included law to road, and railroad laws. For this thesis, a questionnaire study was conducted through the National Land Survey of Finland, asking for examples of expropriations in railroad areas. In total, the questionnaire gave four cases from all around Finland. The results of the comparison showed that the main method used for evaluation is the commercial value method. The results of the study can be useful in ascertaining the prevalent evaluation method of railroad areas.