Asunto-osakeyhtiöiden ennakoiva kunnossapito ja korjausvelka

Abstract

Tutkimuksessa tarkasteltiin asunto-osakeyhtiöissä ennakoivan kunnossapidon toteutumista, esiintyvän korjausvelan muodostumista sekä syitä velan jatkuvaan kasvuun. Ennalta oli jo tiedossa, että mahdollinen heikko taloustilanne asunto-osakeyhtiössä aiheuttaa korjausten lykkäämistä ja korjausvelan kasvua.

Tutkimuksessa etsittiin ensisijaisesti syitä sekä tarpeellisten korjausten lykkäämiseen, että korjauslaajuuden supistamiseen asunto-osakeyhtiöissä. Tutkimus tehtiin kyselytutkimuksena, jossa vastaajina olivat yhtiöiden hallitusten jäsenet sekä isännöitsijät. Näin saatiin huomioitua sekä korjausten maksajien, että puolueettoman tahon näkökulmat.

Tutkimustulosten mukaan korjausten lykkäämisellä on suurin vaikutus korjausvelan syntymiseen, ennakoivan kunnossapidon toiminta on vain satunnaista. Korjausten lykkäämiseen on havaittavissa kolme suurempaa tekijää. Ennakkokäsitys asunto-osakeyhtiön heikon taloustilanteen vaikutuksesta tarpeellisiin korjauksiin, pitää tutkimuksen mukaan paikkansa, mutta ei selitä kaikkea. Lainsäädännön tai muun viranomaistahojen ohjauksen vaikutus korjausten oikea-aikaisuuteen on tutkimustulosten mukaan liki olematon. Toisin sanoen, asunto-osakeyhtiöiden on mahdollista lykätä tarvittavia korjauksia rikkomatta lakia, asetuksia tai määräyksiä. Kolmantena tekijänä, ja mahdollisesti edelliseen liittyvänä, on asunto-osakeyhtiöissä yleisesti esiintyvä välinpitämätön suhtautuminen kiinteistön kunnossapitoon. Sen seurauksena yhtiössä asioita ei käsitellä, eikä päätöksiä tehdä, ja se johtaa väistämättä korjaushankkeiden viivästymisiin. Lisäksi viivästyksille löytyi myös useita yksittäisiä syitä, joista useimmiten toistui korjaushankkeiden tarpeellisuuden heikko perustelu osakkaille. Tämä näyttäisi johtavan helposti korjaustarpeen vähättelyyn sekä yleiseen epätietoisuuteen yhtiössä, ja siten tarvittavia päätöksiä etenemisestä ei saada tehtyä.

Havaittuihin ongelmakohtiin ei ole helppoja tai yksiselitteisiä ratkaisuja. Tutkimuksen perusteella viranomaistaholta tarvittaisiin selvästi nykyistä vahvempaa ohjausta, ehkä jopa muutosta lainsäädäntöön. Yleisen tietämyksen lisääminen asunto-osakeyhtiöissä on myös selvästi tarpeen. Tässä asiassa, nyt ja ainakin vielä lähitulevaisuudessa, avainroolissa ovat isännöitsijät sekä ulkopuoliset asiantuntijat.