Rakennusten teknisen arvon määritys ja hyödyntäminen Helsingin kaupungin kiinteistövirastossa

Abstract

Tämä opinnäytetyö tehtiin Helsingin kaupungin kiinteistöviraston kiinteistöjen kehittämisyksikölle. Työn tarkoituksena oli testata kiinteistöjen kehittämisyksikön kehittämän rakennusten teknisten arvojen määrittämiseen tarkoitettua Kiinteistöjen arvo -laskentamenetelmää.

Rakennukset eivät ole itsetarkoitus vaan niiden ensisijainen tarkoitus on tarjota suojaa käyttäjille ja mahdollistaa rakennuksessa suoritettavan toiminnan taloudellisuus. Kiinteistönpidolla pyritään vastaamaan kiinteistöistä ja niiden rakennusten hyödyntämisestä siten että kiinteistön omistajien, käyttäjien ja kiinteistönpito-organisaation tarpeet tulevat täytetyiksi. Rakennusten korjaustarve syntyy, kun rakennus ei enää kykene täyttämään käyttäjänsä sille asettamia vaatimuksia. Korjaustarve voi olla seurausta ajan kuluessa syntyvästä turmeltumisesta, käyttötarkoituksen muutoksesta tai rakennuksen vanhanaikaistumisesta. Turmeltumisilmiöitä ja niiden vaikutuksia voidaan selvittää aistinvaraisin kuntoarvioin ja rakennusosakohtaisin kuntotutkimuksin. Rakennukselle voidaan määrittää useita erilaisia taloudellisia ja aineettomia arvoja. Taloudellisista arvoista kunnallisessa kiinteistönpidossa käyttökelpoisimmaksi on osoittautunut tekninen arvo. Teknisen arvon määrittämiseksi on kehitetty useita menetelmiä.

Teknisten arvojen laskentaan kehitetyn Kiinteistöjen arvo -laskentamenetelmän testaaminen oletus laskentaparametreilla toteutettiin hyödyntäen Helsingin kaupungin omistamiin rakennuksiin tehtyjä korjaushankkeita ja niiden kautta muodostettuja kohteiden teknisiä arvoja. Testauksen yhteydessä suoritettiin vertailevat teknisten arvojen määritykset hyödyntäen VTT:n kehittämää Kunkor-laskentamenetelmää sekä Talonrakennuksen kustannustieto 2009 -kirjan nykyhintataulukoihin perustuvaa menetelmää. Testauksen tuloksina voitiin todeta, että Kiinteistöjen arvo -laskentamenetelmällä lasketut tekniset arvot sijoittuvat Kunkor-menetelmän nykyhintataulukoihin perustuvan menetelmän antamien tulosten välimaastoon. Kiinteistön arvo -laskentamenetelmällä lasketuille koulu- ja lasten päiväkoti-rakennuksien avulla tehtyjen herkkyystarkasteluiden jälkeen määriteltiin koulu- ja lasten päiväkotirakennuksille uudet laskentaparametrit. Uusilla laskentaparametreilla teknisen arvojen määrityksessä päästiin tarkempiin tuloksiin verrattaessa urakkatarjoushinnan mukaan määriteltyihin teknisiin arvoihin.