Maanomistajien tasapuolinen kohtelu kylien kaavoituksessa

Abstract

Kylien kaavoituksessa maanomistajien tasapuolinen kohtelu on huomioitava uusia rakennuspaikkoja suunniteltaessa. Aihe on ajankohtainen ja lähtöisin Oulun kaupungin Yhdyskunta- ja ympäristöpalveluiden kaavoitusyksiköstä.

Emätilaperiaate on vakiintunut käytäntö rannoille rakennettaessa. Tätä periaatetta on käytetty myös ranta-alueiden ulkopuolella maanomistajien tasapuolisen kohtelun varmistamiseksi. Emätilaperiaate perustuu poikkileikkausvuoteen, jonka jälkeen lohkotut ja rakennetut tilat katsotaan jo käytetyksi rakennusoikeudeksi. Periaate on kyseenalaistettu ja useat päättäjät ja maanomistajat haluaisivat luopua sen käytöstä kokonaan.

Tässä työssä selvitettiin Suomen kuntien kaavoittajille suunnatun kyselyn avulla, miten maanomistajien tasapuolinen kohtelu toteutuu Suomen kunnissa. Työssä tutkittiin, käytetäänkö emätilaperiaatetta rantavyöhykkeiden ulkopuolella. Mikäli periaatetta ei ole käytetty, miten maanomistajien tasapuolinen kohtelu on muilla tavoin varmistettu. Yli puolet vastaajista oli käyttänyt emätilaperiaatetta ranta-alueiden ulkopuolella. Yli puolet vastaajista käyttäisi periaatetta jatkossakin.

Tässä työssä esimerkkitapauksena on Oulun kaupungissa sijaitseva Alakylän alue. Alakylän, Tirinkylän, Haipuskylän ja Hanhiperän alueelle laaditaan parhaillaan osayleiskaavaa. Emätilatarkastelun poikkileikkausvuotta on tuotu lähemmäksi nykypäivää ja se on määritelty vuodeksi 2000, jolloin maankäyttö- ja rakennuslaki tuli voimaan. Alakylään on laadittu kyläselvitys, jonka yhteydessä on kuultu maanomistajien ja asukkaiden mielipiteitä kyläillassa ja internetkyselyn avulla.

Digitaalisuuden hyödyntäminen lisääntyy kaavoituksessakin nopeaa tahtia. Paikkatieto-ohjelmistot ja -aineistot helpottavat alueiden suunnittelua ja maanomistajien tasapuolisen kohtelun tarkastelua. Suunnittelualueella sijaitsevien arvojen, reunaehtojen ja rajoitteiden sijoittaminen kartalle onnistuu kehittyneiden menetelmien vuoksi nopeasti. Kiinteistöjen muutoksia eri vuosina voi tarkastella paikkatieto-ohjelmistojen avulla, ja sitä hyödynnettiin myös tässä työssä. Paikkatietomalli, joka mahdollistaisi alueiden kiinteistöjenmuodostumisen tarkastelun eri vuosina, helpottaisi lähtötilanteen tarkastelua.

In the planning of villages, the equality of landowners must be taken into account when defining new building sites. The topic is topical and comes from the City of Oulu Town planning unit of Urban and environmental services.

The principle of original property unit has been used consistently when guiding building in shore zones. This principle has also been used outside the coastal areas to ensure the equality of landowners. It is based on a cross-section year. After the cross-section, the blocked and built estates are considered as units of utilized building rights. The principle is often challenged and many political decision maker and landowner would like to abandon its use altogether.

In this thesis, a questionnaire was used to find out how the equality of landowners is realized in the village zoning. Has the principle of original property unit been used outside the shore zones? If it has not been in use, how is the equality ensured? More than half of the respondents had used the principle of original property unit outside the shore zones. More than half of the respondents would continue to use the principle.

An example dealt in this theses, is the area called Alakylä in Oulu. A master plan is currently being prepared for Alakylä, Tirinkylä, Haipuskylä and Hanhiperä. In the original property unit review, the year of cross-section has been brought closer to today and has been defined for 2000, when The Landuse and building law came into force. A village survey was drawn up, where the landowners and residents had an opportunity to tell their opinions both face to face in public meetings and via internet.

The utilization of digitalisation is accelerating in the planning. Spatial information programs facilitate the planning and the consideration of the equality of landowners. Thanks to advanced methods it is easy to show on the map the values, boundary conditions and constraints concerning the planning. Changes in real estate original property unit along the years can be viewed using spatial information software, as it was utilized in this theses. A spatial data model that would allow the real estate to be surveyed, would be useful during the planning process.