Linjasaneeraushankkeiden riskit eri aikakausien kerrostaloissa

Abstract

Opinnäytetyön tavoitteena oli kehittää Sweco Taloyhtiöpalveluille riskityökalu kumppanuusmallisten hankkeiden riskianalyyseihin. Sweco kumppanuusmalleissa taloyhtiöiden korjaushankkeet kilpailutetaan jo luonnossuunnittelu-vaiheessa ja urakoitsija otetaan näin mukaan toteutussuunnitteluun. Toteutussuunnitteluvaiheessa hankkeille teh-dään riskianalyysit, joissa kartoitetaan hankkeiden lisä- ja muutostyöriskit. Tavoitteena oli kartoittaa linjasanee-raushankkeiden riskit, jotka muodostuvat hankkeen kohteesta ja sen ominaisuuksista.

Opinnäytetyön teoriaosassa käsiteltiin eri aikakausien kerrostalojen tyyppirakenteita ja riskitekijöitä. Teoriaosa tehtiin kirjallisuuteen ja verkkolähteisiin perustuen. Riskityökalun kehittämistä varten haastateltiin Sweco Taloyhtiö-palveluiden asiantuntijoita. Haastattelut toteutettiin teemahaastatteluina.

Opinnäytetyön lopputuloksena valmistui Microsoft Excel -pohjainen taulukko, jonka avulla voidaan kartoittaa linjasa-neeraushankkeen riskit ja määritellä niiden todennäköisyyttä sekä toimenpiteet, joilla riskejä voi pienentää tai pois-taa kokonaan. Riskityökaluun määritellään, hinnoitellaanko toteutuvaksi uskotut riskit kiinteähintaisiksi urakkaan kuuluviksi vai yksikköhinnalla toteutettaviksi. Riskityökalun toimivuutta voidaan arvioida vasta, kun se otetaan käyt-töön hankkeissa ja linjasaneeraushankkeiden riskianalyysien paikkansapitävyyttä päästään arvioimaan hankkeen loputtua.

The purpose of this thesis was to develop a risk tool to Sweco Taloyhtiöpalvelut for the risk analyses of their part-nership projects. In the Sweco partnership model’s renovation projects, the housing cooperatives are invited to ten-der already at the design development stage, and the contractor is included in the production planning. During the duction planning stage, the projects are subjected to risk analyses, which map the risks of the additional and altera-tion works. The aim was to identify the risks of pipeline renovation projects, including the project´s object and its properties.

The theoretical part of the thesis dealt with the types of structures and risk factors of the apartment buildings in different eras. The theoretical part was based on literature and online sources. Experts from Sweco Taloyhtiöpalve-lut were interviewed to develop a risk tool. The interviews were conducted as theme interviews.

As a result, a Microsoft Excel-based table was developed to map the risks of the pipeline renovation projects and to determine their probality and the measures to reduce or eliminate the risks. The risk tool defines whether the real-ized risks are fixed for a fixed price or if they are executed for a unit price. The functionality of the risk tool can only be evaluated when it is implemented in projects. The accuracy of the risk analyses of pipeline renovation projects will be evaluated at the end of the project.