Uusi asunto-osakeyhtiölaki osakkeenomistajan ja tilintarkastajan näkökulmasta

Abstract

Opinnäytetyön tavoitteena oli esitellä 1.7.2010 voimaantullut asunto-osakeyhtiölaki osakkeenomistajan ja tilintarkastajan näkökulmasta. Työssä keskitytään pääasiassa osakkeenomistajan näkökulmaan ja tilintarkastajan näkökulma on valittu tukemaan sitä. Olemme sisällyttäneet hallituksen ja isännöitsijän osakkeenomistajan näkökulmaan, koska ne liittyvät niin olennaisesti osakkeenomistajaan. Toinen tavoite oli tuoda esille uuden lain olennaisimmat muutokset. Työssä käsitellään niitä lain lukuja, jotka ovat valittujen näkökulmien kannalta kaikkein olennaisimpia. Idea opinnäytetyön aiheelle on saatu Savonia-ammattikorkeakoululta eikä työllä ole toimeksiantajaa.

Työn tutkimusosuus toteutettiin kvalitatiivisena eli laadullisena tutkimuksena haastattelemalla neljää Kuopiossa työskentelevää isännöitsijää eri isännöintiyrityksistä. Haastattelut toteutettiin lomakehaastatteluna ja haastatteluissa keskityttiin lain muutoksiin ja siihen miten uusi laki vaikuttaa eri asunto-osakeyhtiön osapuoliin. Kaksi haastatelluista isännöitsijöistä työskenteli valtakunnallisissa isännöintiyrityksissä. Kaksi muuta isännöitsijää työskenteli vain Kuopiossa ja Siilinjärvellä toimivissa isännöintiyrityksissä.

Tutkimuksesta selvisi, että uuden asunto-osakeyhtiölain keskeisimmät muutokset ovat osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuuden lisääminen kunnossapitotöihin ja hallituksen velvollisuus esittää yhtiökokouksessa selvitys tulevista viiden vuoden kunnossapitotarpeista. Tutkimuksesta selvisi myös, että isännöitsijän ja hallituksen tehtävät ovat lisääntyneet uuden lain myötä. Lisäksi tilitarkastusvelvollisuutta 30 huoneiston yhtiöissä pidettiin hyvänä asiana ja haastateltavien mielestä kaikissa asunto-osakeyhtiöissä täytyisi olla hyväksytty tilintarkastaja.

Työstä on hyötyä etenkin nykyisille ja tuleville asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajille ja sellaisille henkilöille, jotka eivät ole aiemmin tutustuneet asunto-osakeyhtiölakiin. Lukija saa kattavan kuvan uudesta laista ja sen tuomista keskeisimmistä muutoksista. Edellytykset lain muutokselle ovat selkeästi olleet olemassa ja uusi laki ohjaa asunto-osakeyhtiöitä järjestelmällisempään kiinteistöjen ja rakennusten kunnossapitoon. Viittauksia muihin lakeihin on vähennetty ja näin ollen lain luettavuus on selkeytynyt, jolloin tavallisen kansalaisen on helpompi ymmärtää lakia.

The new housing corporation law came into effect on 1 July 2010. The objective of the thesis was to present the new housing corporation law from the shareholder’s and auditor’s viewpoint. The thesis focuses mainly on the shareholder’s viewpoint and the auditor’s viewpoint was chosen to support the main viewpoint. The shareholder’s viewpoint also covers housing corporation boards and property managers because they are relevant to the shareholder. The second objective was to present the most important changes of the new law. Only the most essential chapters of the law concerning the chosen viewpoints were dealt with.

In the research part of the thesis, a qualitative method was used and four property managers from Kuopio were interviewed. The interview questions were created in advance and dealt with the changes in the law and their effect on the various parties of housing corporation. Two of the property managers worked in nationally operating companies and two worked in companies with regional operations in Kuopio and Siilinjärvi.

The research results indicate that one of the main changes in the law was the shareholder’s obligation to report on maintenance work that was about to be done in an apartment. Another major change was the obligation of a housing corporation to report at a general meeting on the upcoming maintenance work due in five years. The amount of workload of property managers and housing corporation boards increased because of the change in law. In addition, the auditing obligation of housing corporations consisting of at least 30 apartments was regarded positive although the interviewees thought that all housing corporations should be audited.

This thesis is especially useful for present and future housing corporation shareholders and for persons who are not familiar with the housing corporation law. The thesis provides the reader with a comprehensive description of the new law and the most essential changes in it. A need for change in the law clearly existed and the new law leads to more systematic property and building maintenance. References to other laws have been reduced, which has made the new law more readable and easier to understand for ordinary citizens.