Resurssiviisaus rakennuttamisessa: Vuokrataloyhtiön kiinteistökannan ja kiinteistöjohtamisen innovaatot kohti resurssiviisautta

Abstract

Nykyistä rakentamista ohjaa kansalliset ja yleiseurooppalaiset lait, asetukset ja määräykset. Tulevaisuudessa kiinteistöiltä vaaditaan yhä tiukempia energiatehokkuusvaateita ja hiilineutraaliutta. Vaatimukset tulevat ulottumaan rakennusten koko elinkaaren ympäristövaikutuksille toisin kuin vielä nykytilanteessa. Tämä johtaa kokonaisvaltaiseen resurssiviisauteen, joka kattaa henkilöstö, materiaali ja pääoman kulutukset. Kiinteistökehityksen ja -johtamisen kannalta tämä on resurssiviisauden lähtökohta.

Kantavana ajatuksena on, tämän hetken rakentamisessa, että rakennuksista tulee tehdä energiatehokkaampia niin rakenteiden kuin tekniikan osalta. Kehitystä kohti energiatehokkuutta ohjaavat kuitenkin laajalti laskennalliset arvot, joiden korrelaatiota todelliseen resurssien kulutukseen ei ole vielä riittävän laajasti tutkittu. Tässä opinnäytetyössä tarkastellaan laskennallisten arvojen korrelaatiota todelliseen kulutukseen käyttäen hyödyksi organisaation tuottamaan kulutusseurantaa.

Tämän tutkimuksen päätavoitteena oli tuoda tutkittavan yrityksen rakennuttamiseen ja kiinteistökehitykseen uusia havaintoja toteutuneiden hankkeiden resurssitehokkuuksista. Saman aikaisesti tutkimuksessa herätetään organisaatio ajattelemaan kiinteistöjen kulutusta laajemmasta näkökulmasta, jossa huomioidaan resurssien kulutusta myös kiinteistönhoidon ja korjausten osalta.

Tutkimuksessa havainnollistettiin kulutusseurantojen kautta kiinteistöillä kuluvia resursseja ja selvitettiin, kuinka henkilöstön resurssien kulutus jakautuu kiinteistöittäin. Tilastoitujen faktojen lisäksi tutkimuksessa kerättiin tietoa haastattelututkimuksella, jossa kunnallisien vuokrataloyhtiöiden kiinteistökehityksestä vastaavien henkilöiden annettiin esittää oma näkemyksensä rakentamisen lähtökohdista ja tavoitteista edustamissaan yhtiöissä. Näiden tietolähteiden avulla oli tarkoitus lähteä kehittämään tulevaa ja jo rakennettua kiinteistökantaa kohti kokonaisvaltaista resurssiviisautta ja -tehokkuutta.

Muutosten aikaansaamiseksi organisaatiolta vaaditaan oman toiminnan laadukasta seurantaa ja ymmärrystä oman toiminnan resurssiviisaudesta. Laskennallisten arvioiden ja yleisesti käytettyjen mittareiden rinnalle olisi syytä kehittää oma resurssiviisauden periaatteita vaaliva seuranta, jolla kyettäisiin todentamaan myös käytännössä valittujen toimenpiteiden ja ratkaisujen resurssitehokkuutta. Laadukkaiden elinkaarimittareiden yhdistäminen organisaatiosta saatavaa todelliseen kulutukseen loisi toimivan kehitysympäristön todelliseen resurssiviisauteen, jossa korostuisivat ekologisuus, vähähiilisyys ja kestävä kehitys. Organisaatiosta rakennettaisiin itse oppiva ja sisäisesti kehittyvä resurssiviisas kokonaisuus, joka hyödyntäisi tilastoitua faktaa ja ulkoista informaatiota.

Construction is currently governed by national and pan-European laws and regulations. In the future, real estates will be subject to increasingly stringent energy efficiency requirements and demands for carbon neutrality. Unlike now, the requirements will extend to the environmental impact of the entire life cycle of buildings. This leads to the holistic real estate resource wisdom covering property staff, material and financial consumption. This is the nature of resource wisdom in property management and building development.

The progress towards energy efficiency is largely driven by computational values, whose correlation with actual resource consumption has not yet been sufficiently studied. In this final project those correlations were evaluated and it was found out how well the total consumption of resources was understood.

The main purpose of this final project was to bring new insights into the resource efficiency of completed projects for construction and real estate development of a company while increasing awareness of real estate consumption including resource management, maintenance and repairs are taken into account.

The study showed the resources consumed by a real estate through consumption monitoring and attempted to determine how consumption of staff resource is distributed per real estate. In addition to the statistical facts, information was collected by interviews, which allowed the property development managers of municipal rental companies to present their own views on the construction principles and objectives of the companies they represent. The information gained from these sources was intended to advance the future and existing real estate properties towards comprehensive resource wisdom and efficiency.

To make changes, an organization is required to monitor the quality of its operations and an understanding of the resource wisdom of its operations. Alongside computational estimates and commonly used indicators, there should be a dedicated monitoring of resource wisdom that can also verify the resource efficiency of the measures and solutions chosen in practice. Combining high-quality life-cycle meters with the actual consumption meters of the organization would help in achieving true ecological sustainability, low carbon emissions and sustainable development. The organization would become a self-learning and internally developing resource-wise entity that efficiently utilizes both statistical facts and external information.