Kiinteistöomaisuuden korjausvelan hallinta salkutuksen avulla : case Rovaseudun Markkinakiinteistöt Oy

Abstract

Tämän opinnäytetyön päätavoitteena on luoda salkutusperusteet yhtiön kiinteistöomaisuuden korjausvelan hallintaan. Korjausvelalle on määritelty useita laskentatapoja kansallisesti ja kansainvälisissä yhteyksissä. Korjausvelka kuvaa yleisesti sitä rahamäärää, joka infrastruktuuriin on jätetty investoimatta, jotta se olisi hyvässä kunnossa käytön kannalta. Korjausvelan hallintaan valittiin menetelmäksi kiinteistöjen salkutus. Salkutus on tapa hallita kiinteistöomaisuutta jaottelemalla kiinteistöomaisuus kategorioihin, kuten; säilytettäviin, kehitettäviin ja myytäviin kiinteistöihin eri parametrien perusteella.

Tässä tapaustutkimuksessa keskityttiin kolmeen tutkimuskysymykseen: 1. Kuinka korjausvelkaa voidaan hallita kiinteistöjen salkutuksen avulla? 2. Mikä on korjausvelan siedettävä määrä yhtiölle tässä tapauksessa? 3. Kuinka kuntoarvion tuottamaa aineistoa voidaan soveltaa korjausvelan laskentaan?

Tapaustutkimusta varten hyödynnettiin induktiivista päättelyä korjausvelan laskentamallin laatimiseksi pohjautuen kirjallisuusselvitykseen. Korjausvelan hallintaan kiinteistöjen salkutuksen avulla selvitettiin menetelmiä kirjallisuud-esta ja tutkimusjulkaisuista.

Kirjallisuusselvitysten avulla kansainvälisistä julkaisuista löytyi korjausvelan laskentaan menetelmiä, jotka sisältävät kiinteistön kohdekatselmuksen. Korjausvelan laskentaan sovellettiin kiinteistöjen kuntoarvioiaineistoon perustuvaa laskentamallia. Sovelletun korjausvelan laskentamenetelmän avulla päästiin haluttuun lopputulokseen. Korjausvelan siedettävä taso määräytyy kohteen taloudellisen tuottokyvyn mukaan. Valtioneuvoston selvityksen (2018) kuntien rakennuskannan kehitys- ja säästöpotentiaali –raportissa ohjearvona kohtuulliselle korjausvelalle on käytetty tasoa n. 100 €/m2. Tässä tapaustutkimuksessa päädyttiin siedettäväksi tasoksi määrittelemään alle 300 €/m2.

Tulosten perusteella yhtiön korjausvelka on suurimassa osassa kiinteistöjä hallitsemattoman korkea. Kolmasosa kiinteistökannasta voidaan saattaa kohtuulliselle korjausvelan tasolle. Oikeilla tunnusluvuilla toteutettu salkutus osoittautui hyväksi menetelmäksi korjausvelan hallintaan. Korjausvelan hallinta vaatii kiinteistöomaisuuden aktivointia tarkoittaen kannattamattomien kohteista luopumista, kehittämistä ja uusien strategiaa tukevia kiinteistöjen hankkimista.

The main goal of this master thesis is to create portfolio criteria for the management of the company's real estate asset maintenance backlog. Several calculation methods have been defined for maintenance backlog nationally and in international contexts. The maintenance backlog generally describes the amount of money that needs to be invested in infrastructure to keep it in good condition for use. Real estate portfolio management was chosen as the method for managing the maintenance backlog. Real estate portfolio management is a way to manage real estate assets by dividing real estate assets into categories such as; properties to be maintained, to be developed or to divest.

This case study focused on three research questions: 1. Can maintenance backlog be managed through real estate portfolio management? 2. What is the tolerable amount of the maintenance backlog to the company in this case? 3. How can the information produced by the condition assessment be applied to the calculation of the maintenance backlog?

For the case study, inductive inference was utilized to develop a backlog maintenance calculation model based on a literature review. Methods from the literature and research publications were used to manage the maintenance backlog through the real estate portfolio management.

Through literature reviews, a method for calculating the maintenance backlog was found in peer reviewed publications. A calculation model based on property condition assessment data was applied to calculate the maintenance backlog. The applied method was used to achieve the desired result. The tolerable level of the maintenance backlog is determined by the economic profitability of the particular property. In the recent Government report (2018) the tolerable level of maintenance backlog for a building is 100 €/m2. In this case study, a guideline for a tolerable level of maintenance backlog for a building was resulted in less than 300 €/m2.

Based on the results, the company's maintenance backlog is uncontrollably high in most properties. One third of the real estate portfolio can be brought to a reasonable level of maintenance backlog. Portfolio management with the right key figures proved to be a good method for managing the maintenance backlog. Maintenance backlog management requires the capitalization of real estate assets, meaning the divestment, development and acquisition of new properties that support the company’s strategy.