Kiinteistö Oy Kummatin verot ja veroluonteiset maksut vuokraustoiminnassa

Abstract

Opinnäytetyön tavoitteena oli selvittää Kiinteistö Oy Kummatin vuoden 2011 tuloslaskelmasta verojen ja veroluonteisten maksujen määrä vuokraustoiminnassa sekä verojen vaikutus keskiarvovuokran suuruuteen. Opinnäytetyön toimeksiantajana toimi huoneistonvuokraustoimintaa Raahen kaupungin alueella harjoittava Kiinteistö Oy Kummatti. Kiinteistö Oy Kummatti on osakeyhtiölain alainen tavallinen kiinteistöosakeyhtiö. Tavallisella kiinteistöosakeyhtiöllä tarkoitetaan sellaista yhtiötä, joka omistaa kiinteistön, mutta jonka osakkeiden omistus ei tuota osakkaalle huoneistojen hallintaoikeutta.

Tutkimuksen viitekehyksen ytimen muodostivat kiinteistöosakeyhtiöiden verolainsäädäntö ja kirjanpitolain säätelemä kiinteistön tuloslaskelmakaava. Opinnäytetyön rakenne pohjautui viitekehykseen siten, että opinnäytetyön tietoperustassa käsiteltiin kiinteistöosakeyhtiöiden verolainsäädäntöä, käytiin läpi kiinteistöosakeyhtiön erilaiset verot ja käsiteltiin kiinteistön tuloslaskelman rakennetta alan kirjallisuuden ja lainsäädännön avulla.

Tutkimuksen perusteella Kiinteistö Oy Kummatin verot ja veroluonteiset maksut vuokraustoiminnassa vuonna 2011 koostuvat piilevästä arvonlisäverosta, pakollisista sosiaalivakuutusmaksuista, kiinteistöverosta, oman käytön arvonlisäverosta, kiinteistönhallintapalvelun arvonlisäverosta sekä sähkön energiaverosta. Verojen ja veroluonteisten maksujen osuus kiinteistön tuotoista on noin 17,6 prosenttia. Merkittävimmän osan Kiinteistö Oy Kummatin veroista ja veroluonteisista maksuista muodostaa piilevä arvonlisävero. Kiinteistöön kohdistuvien oikeuksien luovuttaminen on pääsääntöisesti arvonlisäverotonta ja näin ollen myös kiinteistön vuokraaminen on pääsääntöisesti arvonlisäverotonta. Kiinteistön omistaja ei siis maksa arvonlisäveroa saamistaan vuokratuloista, mutta ei myöskään vastaavasti saa vähentää kiinteistöön kohdistuvien verollisten tavaroiden ja palvelujen hintaan sisältyvää arvonlisäveroa. Näiden tavaroiden ja palvelujen hintaan sisältyvä arvonlisävero jää siis kokonaisuudessaan yhtiön maksettavaksi. Tällaisen piilevän arvonlisäveron osuus kaikista Kiinteistö Oy Kummatin veroista ja veroluonteisista maksuista on noin 50 prosenttia.

The aim of the thesis was to find out the amount of taxes and tax-related payments in rental business, as well as the effect of the taxes on the average rent level by studying the 2011 profit and loss account of Kiinteistö Oy Kummatti. The thesis was commissioned by Kiinteistö Oy Kummatti, an apartment rental company in the area of the city of Raahe. Kiinteistö Oy Kummatti is an ordinary real estate company subject to the Companies Act. An ordinary real estate company refers to a company which owns the real estate, but whose ownership of the shares does not entitle the shareholder to the proprietary right of the apartments.

The core of the research reference framework consisted of real estate companies’ tax legislation and the profit and loss account formula of the real estate regulated by the Accounting Act. The structure of the thesis was based on the reference framework in such a way that in the knowledge base of the thesis the tax laws of real estate companies were dealt with, different kinds of taxes of real estate companies were reviewed, and the real estate’s profit and loss account structure was reviewed with the help of specialised literature and legislation.

According to the research, the taxes and tax-related payments in the rental business of Kiinteistö Oy Kummatti in 2011 consisted of a hidden value added tax, compulsory social insurance contributions, property tax, own use value added tax, value added tax of real estate management services, and energy tax on electricity. The proportion of taxes and tax-related payments of the real estate income is approximately 17,6 per cent. The most significant part of Kiinteistö Oy Kummatti’s taxes and tax-related payments consists of hidden value added tax. Transfer of the real estate property rights is primarily free from value added tax and, therefore, also rental of real estate property is primarily free from value added tax. The property owner does not therefore pay value added tax on the rental income, but is neither allowed to deduct value added tax included in the price of the real estate property taxable goods and services. The value added tax included in the price of these goods and services remains therefore in its entirety payable by the company. The share of such hidden value added tax of all Kiinteistö Oy Kummatti’s taxes and tax-related payments is approximately 50 per cent.