Vuokrasopimuksen purkaminen ja häätö vuokranantajan näkökulmasta : vuokralaisen asuttamisvaiheen tilanteen merkitys

Abstract

Opinnäytetyön aiheena on vuokrasopimuksen purkaminen ja häätö vuokranantajan näkökulmasta: vuokralaisen asuttamisvaiheen tietojen merkitys. Työn toimeksiantajana on asunnonvuokrausalalla toimiva yritys, joka hallinnoi, rakennuttaa sekä isännöi vuokra-asuntoja Oulussa. Opinnäytetyön tärkeimpänä tavoitteena on löytää syitä vuokrasopimusten purkamisten ja häätöjen taustalla ja kehittää toimeksiantajayrityksen palveluprosesseja sekä asukasvalintaa niin, että vuokrasuhteiden ongelmallisia päättymisiä voitaisiin jatkossa ennaltaehkäistä. Opinnäytetyön tavoitteena on vastata seuraaviin kysymyksiin: Mitä vuokranantajan tulee ottaa huomioon asukasvalintaan ja vuokrasopimukseen liittyen?; Millaisia prosesseja ovat vuokrasopimuksen purkaminen ja asuntohäätö ja miksi niihin päädytään?; Millainen yhteys vuokralaisesta asuttamisvaiheessa esiin tulevilla tiedoilla on purkuihin ja häätöihin?; ja Mistä toimeksiantajan tekemät vuokrasopimusten purut ja häädöt vuosina 2010–2011 johtuvat?.

Tutkimusmenetelmänä opinnäytetyön teoriaosuudessa käytetään lainoppia. Keskeisintä lainsäädäntöä ovat laki asuinhuoneiston vuokrauksesta sekä ulosottokaari. Vuokrasopimuksen purkamisella tarkoitetaan irtisanomista voimakkaampaa toimenpidettä, joka perustuu vuokrasuhteen sopimusvelvoitteiden laiminlyöntiin. Vuokrasopimus voidaan purkaa vain huoneenvuokralaissa mainitulla perusteella. Purkamisella vuokrasuhde voidaan saada päättymään välittömästi. Joskus voi olla, että vuokralainen ei jostakin syystä muuta pois huoneistosta vuokrasuhteen päättymisestä huolimatta. Vuokranantajan on tällöin haettava häätöä. Vuokrasuhteessa häätö tarkoittaa sitä, että vuokralainen velvoitetaan luovuttamaan vuokraamansa huoneisto vuokranantajan hallintaan. Häätö on kaksivaiheinen menettely, johon kuuluu häätöperusteen hankkiminen käräjäoikeudelta sekä häätöperusteen täytäntöönpano ulosotossa.

Empiirisessä osuudessa tutkimusmenetelmä on tilastollinen ja siinä tutkitaan toimeksiantajalta saadun aineiston pohjalta purku- ja häätötapauksia aikavälillä 1.1.2010 – 31.12.2011. Tutkimuksen perusteella voidaan tunnistaa jo asuttamisvaiheessa tietyntyyppisiä henkilöitä, joiden kohdal-la riski vuokrasuhteeseen liittyville ongelmille on suurempi. Purun kohteena olleista henkilöistä valtaosa oli asuttamisvaiheessa pienituloisia työttömiä tai opiskelijoita. Luottotietomerkintöjä asuttamisvaiheessa oli yli puolella niistä henkilöistä, joilta tieto luottotiedoista oli saatavilla. Asunnontarpeen syyksi oli useimmiten mainittu asunnottomuus tai muuttouhka. Vakuus oli pääsääntöisesti normaalin suuruinen, vaikka henkilön aiemmassa asumisessa olisi ollut ongelmia tai henkilöstä tuli esiin muita selkeitä riskitekijöitä jo asuttamisvaiheessa. Vuokrasopimus tehtiin toistaiseksi voimassa olevaksi puolessa tapauksista. Ylivoimaisesti yleisin syy vuokrasopimusten puruille oli vuokranmaksun laiminlyönti ja suurin osa purun kohteena olleista henkilöistä jäi asumisen jälkeen velkaa toimeksiantajalle.

The topic of this thesis is cancellation of the lease contract and eviction from lessor’s point of view: the meaning of tenant’s settlement stage’s information. The client of this thesis is the rental housing company, which administers, develops, and rules rented apartments in Oulu. The most important target of this thesis is to find the reasons behind cancellations of the lease contracts and evictions, and to improve the client company’s service processes and the resident selection, so that problematic terminations of tenancies could be prevented. Target of the thesis is to answer to the following questions: What lessor must take into account about a resident choice and a lease contract?; What kind of processes cancellation of the lease agreement and eviction are, and why lessor will end up to those?; What kind of connection tenant’s settlement stage’s information has to cancellation of the lease agreement and eviction?; and What is the reason for cli-nt’s cancellations of lease agreements and evictions 2010-2011?.

A research method in the theoretical part of this thesis is jurisprudence. The most important legislation are Act on Residential Leases and Enforcement Code. Cancellation of the lease contract means stronger action than termination, and it is based on failure of tenancy’s obligations. A lease contract can be cancelled only based on Act on Residential Leases. Tenancy can be finished immediately by cancellation of the lease contract. Sometimes there is a situation that a tenant don’t move away from apartment in spite of the termination of the tenancy. In that case, lessor must get the eviction. In the tenancy eviction means that tenant must assign the apartment he/she has rented back to the lessor’s occupancy. Eviction is a two-step procedure, which includes getting an eviction judgment from the district court, and execution of eviction by the execution office.

In the empirical part of this thesis a research method is statistical, and there’s researched cancellations of the lease contracts and evictions based on the client company’s material in the period of 2010 – 2011. Based on the research can be recognized certain types of persons already on the settlement stage, who are in the bigger risk to have problems in tenancy. Majority of the people whose lease contract was cancelled were low-income unemployed or students. Over the half of people whose credit information was available had bad credit history. In most cases the reason of housing needs was homelessness or moving threat. Deposit was mostly normal, even if person has had problems in previous housing or there came out some other clear risks. Lease contracts were running until further notice in half of cases. The most common reason for the cancellations of the lease contracts was by far failure of paying rent and the most of the people whose lease contract was cancelled owed to lessor.