Luovutuksen jälkeiset muutostyöt Business Park -kohteissa

Abstract

Insinöörityö tehtiin NCC Rakennus Oy:lle toimitilarakentamisen käyttäjämuutosten hallintaan ja toteuttamiseen liittyen. NCC Rakennus Oy toteuttaa Business Park -kohteita KVR-urakointina yhteistyössä kiinteistökehittämiseen erikoistuneen konserniyhtiönsä kanssa. Kohteille on hyvin tyypillistä, ettei loppukäyttäjä ole vielä selvillä rakentamisvaiheen aikana, vaan varmistuu projektin aikana tai valmistuessa. Käyttäjien tilaamat muutokset rakennusvaiheen aikana ja jälkeen aiheuttavat ongelmia aikataulullisesti ja kustannuksellisesti.

Insinöörintyön tarkoituksena oli selvittää, mitkä asiat aiheuttavat ongelmia ja haasteita käyttäjämuutosten hallinnassa ja toteutuksessa. Ongelmille ja haasteille haettiin ratkaisuja kirjallisuuden ja haastattelujen kautta. Tavoitteena oli kehittää toimintamalli, jota pääurakoitsija voi käyttää toimintaohjeena Business Park -kohteiden käyttäjämuutosten hallinnassa.

Tutkimusaineistona insinöörityössä käytettiin kirjallisuutta ja haastatteluja. Keskeisimpänä työssä oli haastattelututkimus. Haastattelututkimuksella selvitettiin eri osapuolien kokemat ongelmat ja mahdolliset kehitysideat muutostöistä. Kirjallisuuden ja haastattelututkimuksen perusteella laadittiin kehitysideat, joiden pohjalta luotiin toimintamalli.

Tutkimuksessa selvisi, ettei käyttäjämuutosten hoitamisesta ollut erillisiä sopimuksia ja ongelmia muutostöiden hoitamisessa oli paljon. Keskeisimpänä selvisi, että muutostöiden hoitamiselle on oltava selkeä malli, kuinka niiden kanssa toimitaan. Lisäksi syntyvät kus-tannukset, niiden arviointi ja laskuttaminen oli koettu ongelmaksi niin urakoitsijan kuin tilaa-jankin puolelta. Näin ollen toimintamallikaaviossa keskityttiin ennakoivan ja avoimen toiminnan kehittämiseen perustuen osapuolien yhteistoimintaan.

This thesis was made for NCC Construction Ltd. to improve industrial construction management and implementation of user changes. NCC Construction Ltd. implements the Business Park industrial buildings by turnkey based contracting in cooperation with the real estate development company. In turnkey contracting it is very typical that the users are unknown before the construction phase and become clear during or after the construction phase. User changes which are ordered during or after the construction phase cause problems in the schedule and financing.

The aim of this thesis was to inspect which elements are causing the problems and challenges in the implementation and managing of the user changes. To solve the problems and challenges, literature was exploited and interviews were conducted. The goal was to create an operation model that could be used as a tool by the contractor in managing the user changes.

The research material consisted of literature and interviews. Most important source was a survey (based on interviews). The idea of the survey was to find out the problems different parties dealing with user’s alternation works have and how they would improve the process. Improvement ideas were developed on the basis of literature and survey. Based on the improvements operation model was designed.

The research indicated that there were no agreements on user’s alternation works and there were quite lot problems in executing them. One of the key components was that there should be a detailed operation model for executing the alternative work. In addition the costs and how estimate and charge them were considered to be a problem between the contractor and client. Hence the focus on the operation model was in improving the anticipation and openness in cooperation between the contractor and the client.