AVAIN ASUMISOIKEUS OY / 552 JYVÄSKYLÄN SAMULINPUISTO : Kunnossapito PTS 2014-2034

Abstract

AVAIN Asumisoikeus Oy omistaa asumisoikeus käyttöön tarkoitettuja kiinteistöjä ympäri Suomea. Kyseisten kiin-teistöjen kunnossapidon kannalta on tärkeää, että jokaiselle niistä on tehty erillinen kunnossapitosuunnitelma kus-tannuslaskelmineen. Tässä opinnäytetyössä käsitelty kiinteistö on rakennettu Jyväskylän Samulinniemeen vuonna 2010. Talo on ns. pienkerrostalo, johon kuuluu 18 asuntoa kahdessa eri talossa. Työn tavoitteena oli tehdä tämän edellä mainitun kiinteistön kunnossapitosuunnitelma eri rakenteiden ja rakennusosien käyttöiän pohjalta. Lisäksi tavoitteena oli laskea kunnossapitokorjauksille kustannukset alun perin muuhun käyttöön tarkoitetulla urakkalas-kentaohjelmalla.

Aihe rajattiin korjauskustannusten laskemiseen kulloisenkin kunnossapitokorjauksen osalle, sen esiintymisajankoh-tana. Laskelmat ovat vuoden 2014 hintatason mukaiset ja mitään indeksikorotuksia tulevaisuuden hintatasoon ei ole käytetty. Lähdekirjallisuudesta etsittiin kyseiseen rajaukseen sopivaa tietoutta ja rakenteiden ja rakennusosien käyttöiät tarkastettiin lähdekirjallisuudessa olleista kaavioista ja taulukoista. Enimmäkseen käyttöiät noudattavat KH 90–00403 ohjetiedostoa, jota kiinteistön omistaja käyttää tähän tarkoitukseen kaikkien kiinteistöjen osalta. Litterointi perustuu Talo 90 -järjestelmään. Kustannukset eri toimenpiteille laskettiin vahinkojen korjauskustannusten laskemiseen erikoistuneella BACE rakennusvahinko -ohjelmistolla. Ohjelma on selainpohjainen ja se saatiin käyttöön kevään 2014 ajaksi, koska samalla tuli testatuksi soveltuisiko ohjelma myös teknisten isännöitsijöiden käyttöön. Ohjelman käyttöopiskeltiin jo joitakin vuosia sitten, kun sillä laskettiin vahinkotapahtumiin liittyviä kustannuksia.

Lopputulokseksi saatiin seuraavan kahdenkymmenen vuoden korjausohjelma kustannuksineen. Oikeaoppisella kiin-teistön huollolla ja säännöllisellä tarkastamisella kyseiset kunnossapitojaksot ja tekniset käyttöiät voidaan saavuttaa tämän kiinteistön osalta.

AVAIN Asumisoikeus Oy is a limited real estate company in Finland owning several properties all over the country. For the company, it is essential that separate properties are covered by a unique maintenance plan and dedicated budget. This thesis focused on a single condominium which is located in Samulinniemi, Jyväskylä. The condominium was established in year 2010 and it consists of 18 separate flats in two separate buildings. The purpose of this thesis was to create a maintenance plan for this condominium based on its age and usage. The secondary purpose was to calculate a cost estimation for future maintenance and repairs by utilizing an information system which was originally created for calculating cost estimations of piece works in construction business in general.

The scope of calculations was limited to cover only imminent costs for the actual time of repairs. All calculations and life period of the separate constructions were based on common cost levels in year 2014 and they were all based on charts and sheets found on referenced literature used in this thesis. Life periods are mostly based on KH 90-00403 guidelines and the transcription is based on the Talo 90 information system. Actual cost calculations for specific fixing and maintenance operations were done by utilizing the web based BACE information system. During the process (Spring 2014) BACE was also evaluated if it were suitable also for technical property management. The use of the BACE system was studied already few years ago in a context of cost calculations of isolated repair incidents.

The main result of the thesis was a maintenance and fixing plan (including also cost estimations,) for 20 years ahead to the property in question. With proper maintenance and regular inspections, the maintenance cycles and technical service of this building can be achieved.