Velkavipu ja jälleenrahoitus asuntosijoitussalkun kasvattamisessa

Abstract

Tämän asuntosijoittamista käsittelevän opinnäytetyön tavoitteena oli tutkia, miten asuntosijoitussalkkua ja asuntosijoittamisella vaurastumista voi pyrkiä kasvattamaan ja tehostamaan hyödyntäen sijoitustoiminnan rahoituspuolessa velkavipua ja vakuuksien uudelleenrahoitusta. Esiteltiin myös asuntosijoittamisen kannattavuuden ja riskienhallinnan yleisiä periaatteita. Opinnäytetyö on suunnattu asuntosijoitustoiminnan kasvua tavoitteleville ja siitä kiinnostuneille.

Opinnäytetyön menetelmänä käytettiin kirjallisuuskatsausta. Opinnäytetyön tietopohja perustuu alan kirjallisuuteen, verkkolähteisiin, tilastotietoon ja lakeihin. Aineiston haussa keskityttiin tiedon luotettavuuden arviointiin ja ajantasaisuuteen. Näitä asuntosijoittamiseen liittyviä aineistoja koottiin opinnäytetyöhön kattavaksi ja tiiviiksi paketiksi.

Velkavivun hyödyntäminen on yksi asuntosijoittamisen keskeisimmistä eduista. Velkavivulla sijoituksen tuottoon päästään kiinni pienemmällä omarahoitusosuudella, jolloin oman pääoman tuotto paranee. Riskienhallinnan näkökulmasta suo-siteltavana voidaan pitää enintään 70 prosentin velkavipua. Vapaan vakuusarvon jälleenrahoitus on asuntosijoitustoiminnassa erittäin hyväksi koettu menetelmä asuntosijoitussalkun kasvattamiseen. Jälleenrahoituksen tärkeiksi tekijöiksi osoittautuivat sijoitusasunnon ostaminen alle markkinahinnan ja sen arvon nostaminen remontoimalla. Jälleenrahoituksen tehostamisen edellytykset ovatkin suuresti riippuvaisia itse asuntosijoittajan omista toimista. Vakuusarvo kasvaa lisäksi lainanlyhennysten ja mahdollisten arvonnousujen myötä.

BRRRR-strategia nousi keskeiseksi sijoitusstrategiaksi kasvua tavoittelevalle asuntosijoittajalle, sillä siinä yhdistyy useampi kasvua tukeva keino. BRRRR-strategian mukaisesti sijoitusasunto ostetaan alle markkinahinnan, vuokrataan ja remontoidaan arvonnousua tuottaen, jonka jälkeen saavutetut vakuuden arvonnousut jälleenrahoitetaan ja kuvio toistetaan. Kyseisellä mallilla asuntosijoittaja saa mahdollisimman nopeasti vapautettua oman pääoman osuuden seuraavan sijoituskohteen omarahoitusosuuteen verotehokkaasti. Asuntosijoitustoiminnan kasvattaminen vaatii kuitenkin sijoittajalta hyvää perehtyneisyyttä ja riskienhallintaa tavoitteiden saavuttamiseksi.

The purpose of this thesis on real estate investing was to study the possibilities in growing the real estate investment portfolio and wealth from real estate investing. The focus was kept in doing it by utilizing leverage and refinancing. General principles of the profitability of real estate investing and risk management were also discussed in the thesis. The thesis is aimed at those seeking to grow their real estate investing and those interested in it.

The method used in the thesis was literature review. Theory for the thesis was gathered from literature, online sources, statistics and laws in the field. Evaluation of reliability, relevancy and topicality was kept in mind while the material was being gathered. The related findings were compiled in a comprehensive and concise matter in the thesis.

Using leverage is one of the greatest advantages of investing in real estate. Leverage provides investors with the opportunity to achieve bigger returns on equity. From risk management perspective leveraging only up to 70 % is recommended. Refinancing collateral value is a very good method for growing real estate portfolio. Important factors in refinancing proved to be purchasing an apartment below market value and increasing its value by renovating. Possibilities in refinancing are, in fact, heavily dependent on the investor’s own active measures. In addition, collateral value also increases with loan repayments and possible increases in market value.

The BRRRR method turned out to be a key investment strategy for a growth-seeking real estate investor as it combines multiple means to create value. In accordance with the BRRRR method, real estate is purchased below market value, rented and renovated to increase value, after which the resulting increase in collateral value is refinanced and the pattern gets repeated. This method allows the investor to release the equity invested as quickly as possible into the down payment for the next investment in a tax-efficient way. However, growing real estate portfolio and investing activities require knowledge, skill sets and risk management skills from the investor in order to achieve the goals.