Kaavoitusvaiheen ratkaisuilla kohti kannattavaa rakennushanketta

Abstract

Rakennusala on kohdannut viiden viime vuoden aikana huippuja ja useita markkinakriisejä. Viimeisen viiden vuoden aikana on nähty huippusuhdanne, jonka jälkeen iski koronakriisi päälle. Tähän liittyivät materiaalien toimitusvaikeudet, jotka lähtivät nostamaan hintoja. Markkinat toipuivat tästä kohtuullisen nopeasti mutta pian tämän jälkeen iski Ukrainan sota, joka vaikeutti rakennusalan toimintaympäristöä edelleen. Sodan jälkeen on nähty merkittävä inflaatio, jota keskuspankit pyrkivät jarruttamaan koronnostoilla. Nämä kaikki iskevät rakennusmarkkinaan. Terveet rakennushankkeet ovat olleet haasteissa. Hankkeen kannattavuuden tarkastelut ovat nyt entistä tärkeämmässä roolissa.

Opinnäytetyön tavoitteena oli tutkia hyvän rakennushankkeen osatekijöitä. Opinnäytetyön tietoperustassa lähdettiin tutkimaan kerrostalohankkeen prosessia kuten se kuvataan julkisesti saatavissa materiaaleissa kuten rakennustiedon materiaaleissa. Tutkimalla prosessia, löydettiin että merkittävimmät kustannusvaikutukset lyödään lukkoon jo kaavoitusvaiheessa. Opinnäytetyössä käsiteltiin kerrostalohankkeen alkuvaiheen ratkaisuja, joilla on isoin mahdollisuus vaikuttaa hankkeen myöhempiin kustannuksiin.

Opinnäytetyössä myös käytiin läpi kaavoitusta kirjallisuusselvityksen ja haastattelututkimuksen kautta. Tietoperustassa kuvattiin kaavoitusprosessi, miten kaavahierarkia etenee lainsäädäntötasolta kunnalliselle päätöstasolle. Opinnäytetyössä sivuttiin kumppanuuskaavoituksen muotoja koska niiden avulla on mahdollisuus löytää kaavoitusvaiheen aikana parempaa synergiaa kunnan ja rakennusliikkeen välillä.

Opinnäytetyössä myös käsitellään asioita, joiden avulla rakennusliikkeet voivat vaikuttaa kaavoitushankkeen taloudelliseen onnistumiseen. Jotta hanketta kaavoituksesta lähtien voi johtaa oikeaan suuntaan, on tunnettava mistä hyvän rakennushankkeen tunnusmerkit muodostuvat. Tähän liittyvät asiakasnäkökulma, asuntomarkkinat ja niihin liittyvät suhdanteet sekä hankkeen iteroituva kannattavuuden arviointi. Näitä asioita käsiteltiin opinnäytetyön tietoperustassa.

Opinnäytetyön haastattelututkimus tehtiin kaavoitushankkeen osapuolille. Helposti käy niin että osapuolet ajavat omia intressejään ymmärtämättä toisen tavoitteita ja ajaudutaan ristiriitoihin. Haastattelututkimuksessa käsiteltiin hyvän yhteistyön lähtökohtia, roolituksia, keskeisiä neuvoteltavia asioita ja muuttujia kaavaprosessin aikana. Työn lopuksi laadittiin lista suosituksista kaavoitushankkeen alkuvaiheen tarkasteluihin.