Rasitteet ja käyttöoikeudet 3D-kiinteistöissä

Abstract

Tässä insinöörityössä selvitettiin miten rasitteiden ja käyttöoikeuksien käsittely toteutetaan 3D-kiinteistöjä eli kolmiulotteisia kiinteistöjä muodostettaessa. 3D-kiinteistöjä on voitu Suomessa muodostaa vuodesta 2018 alkaen, joten niitä ei ole vielä rekisteröity paljon.

Työssä perehdyttiin 3D-kiinteistöjen muodostamista koskevaan lainsäädäntöön ja ohjeistukseen. Lisäksi tutkittiin kolmea esimerkkikohdetta, joissa on rekisteröity yksi tai useampia 3D-kiinteistöjä. Tutkimus keskittyi kiinteistöjen rasitteisiin ja käyttöoikeuksiin kiinteistörekisterin tietojen ja toimitusasiakirjojen perusteella. Työtä varten myös haastateltiin tutkimuskohteiden kiinteistöjen lohkomisen suorittaneita tai näihin kohteisiin perehtyneitä toimitusinsinöörejä. Heiltä saatiin syventäviä tietoja tehdystä lohkomistoimituksesta sekä kiinteistörasitteiden käsittelystä. Yhteisjärjestelyn ja rakennusrasitteiden tietoja saatiin tutustumalla rakennusvalvontaviranomaisen päätösdokumentteihin sekä yhteisjärjestelysopimukseen ja sen liitedokumentteihin rakennusvalvontaviranomaisen arkistossa.

Lainlaatija on halunnut pitää 3D-kiinteistöjen käsittelyn mahdollisimman samankaltaisena kuin peruskiinteistöjen käsittelyn. Insinöörityössä tarkasteltujen esimerkkikohteiden perusteella näyttää siltä, että tavoitteessa on onnistuttu. Mitä yksinkertaisempi kohde on kyseessä, sitä suoraviivaisempaa rasitteiden ja käyttöoikeuksien käsittely näyttää olevan. Vastaavasti suuren ja monipuolisen kokonaisuuden käyttöoikeuksien määrä voi olla hyvin runsas, ja käyttöoikeudet saattavat ulottua monimutkaisesti sekä päällekkäin että lomittain toistensa kanssa.

Insinöörityössä tehdyn selvityksen perusteella vaikuttaa siltä, että yksittäisen ja pienehkön 3D-kiinteistön käyttöoikeudet ovat sujuvasti toteutettavissa kiinteistörasitteina. Sen sijaan jo keskikokoiset ja erityisesti useiden peruskiinteistöjen alueille projisoituvat 3D-kiinteistöt tarvinnevat käyttöoikeuksien järkevään toteuttamiseen rakennusvalvontaviranomaisen päättämänä useita rakennusrasitteita tai niitä laajempaa yhteisjärjestelyä.