Lähiöiden tiivistämisen mahdollisuudet

Abstract

Insinöörityössä selvitettiin lähiöitä tiivistävään rakentamiseen liittyviä ongelmia ja etuja. Näihin liittyvät erityisesti taloudelliset näkökulmat. Osapuolia prosessissa ovat maan-omistajat, rakentajat ja kunnat sekä varsinkin asukkaat.

Työssä esiteltiin aiempia tutkimuksia ja niissä todettuja parannusehdotuksia ja parhaita käytäntöjä sekä tapoja tutkia tiivistämisen mahdollisuuksia. Käytännön osuudessa käytettiin esimerkkikohteita, joista tehtiin laskelmia ja niiden pohjalta mahdollisia toteuttamisvaihtoehtoja. Näin tuli esiin hankkeisiin sisältyviä reunaehtoja. Esimerkkikohteet ovat todellisia kohteita, mutta oikeita hankkeita niissä ei ole käynnissä. Martinlaakso valikoitui esimerkki-alueeksi, koska siellä on ollut kiinnostusta tiivistämishankkeisiin ja kaupunki on tutkinut täydennysrakentamisen paikkoja kehityskuvaraportissa, joka oli nähtävillä keväällä 2014.

Esimerkkilaskelmissa nousi suurimmaksi haasteeksi pysäköintipaikkojen sijoittaminen sekä niiden aiheuttama kustannus. Tiivistäminen useimmiten vaatii maantasopaikkojen korvaamista rakenteellisella pysäköinnillä, mikä vähentää olennaisesti kaavoittamisella saavutettavan uuden rakennusoikeuden tuomaa rahallista hyötyä, varsinkin edullisilla asuinalueilla. Saman aiheuttaa kaupunkien perimät maankäyttökorvaukset. Näihin auttaisi kaupunkien vahvempi rooli ja etupainotteinen taloudellinen panostus.

Toinen hankkeiden edistämistä vaikeuttava seikka on asunto-osakeyhtiöiden päätöksenteon jäykkyys. Taloyhtiöiden hallituksissa ei useinkaan ole tarvittavaa asiantuntemusta ison hankkeen vetämiseen ja lisäksi asukkaiden yksimielisyys voi olla vaikeaa saavuttaa. Tähän tarvittaisiin hyviä esimerkkejä onnistuneista hankkeista ja enemmän opastusta. Vuokrataloyhtiöissä tilanne on paljon suoraviivaisempi ja siksi niiden hankkeita onkin vireillä useita.

Työssä käytettyä yksinkertaistettua laskentakaavaa ja tehokkuustarkastelua voi käyttää mihin tahansa tutkittavaan kohteeseen, kun lähtötiedot on selvitetty. Työstä käyvät ilmi eri asioiden vaikutukset toisiinsa ja tulosta voi käyttää niin taloyhtiöt kuin rakennusliikkeet ja kaupungit tiivistämisen mahdollisuuksia tutkiessaan.

The aim of this study was to find out which problems and benefits are related to infill development of suburbans. These are especially economical aspects. The history and current state of suburbans and roles of different parties in infilling project were looked over. Parties are land owners, builders, municipalities and especially inhabitants.

Previous studies and suggestions for improvements and best practices were introduced as well as different ways to investigate possibilities of infill development. In practical part ex-ample cases was used to make calculations and formulas which gave base to show different possible scenarios to carry out such project in economical point of view. This revealed preconditions that are included in projects. Example cases are real properties but no real projects are undergoing. Martinlaakso borough in Vantaa was selected for example area because there has been interest for these kind of projects and city has researched places for infill development in Vision of Development Report which was introduced in 2014.

In example calculations the biggest challenge that came to surface was the deploying of parking spaces and the cost it causes. Compressing usually demands that ground parking must be replaced with structural parking, which significantly reduces the economical benefit that detail planning produces. This affects especially most low-priced suburbans. Land use compensations, which municipalities charges, produces same affect to projects. Corrective action to these could be municipalities’ stronger role and their forward looking economical input.

Another factor that complicates the boosting these kind of projects is stiffness of decision of apartment house companies. Boards of these companies doesn’t usually have required expertise. In addition, inhabitants’ consensus can be difficult to achieve. That is why good examples of successful projects and more guiding are needed. In housing companies situation is more straight-forward and that is why they have several ongoing projects.

Simplified formula and review of efficiencies can be used in any examined target when basic facts are sorted out. This study reveals affects that different aspects causes. Any land owner or constructor can use these results in investigating the possibilities of infill development.