Rivitalon peruskorjauksen ja uudisrakentamisen elinkaarikustannusvertailu

Abstract

Tämän opinnäytetyön lähtökohtana oli Pyhännän kunnan tarve kehittää vuokra-asuntokantaansa ja arvioida Kiinteistö Oy Ukonojankartanon, vuosina 1984–1985 valmistuneen rivitalokiinteistön tulevaisuutta. työn tavoitteena oli tuottaa kunnan päätöksenteon tueksi taloudellinen vertailu kolmesta vaihtoehdosta: kiinteistön peruskorjaamisesta pitkän tähtäimen suunnitelman (PTS) mukaisesti, energiatehokkuutta paranta-vasta remontista sekä olemassa olevan rakennuksen purkamisesta ja korvaamisesta uudisrakennuksella. Vertailu suoritettiin elinkaarikustannuslaskentamenetelmällä 20 vuoden tarkastelujaksolle. Lähtötietoina käytettiin kohteelle laadittua kuntoarviota ja sen pohjalta tehtyä PTS ehdotusta. Energiatehokkuusremontin kustannukset arvioitiin Korjausrakentamisen kustannukset julkaisun perusteella ja uudisrakentamisen kustannukset perustuivat kunnan rakennustarkastajalta saatuihin tietoihin vastaavista hankkeista. Laskelmissa huomioitiin investointikustannukset, rakennusten U-arvoihin ja Pyhännän lämmitystarvelukuun perustuvat energiakustannukset, kaukolämmön ja sähkön nykyhinnalla. Tulevaisuuden kustannukset diskontattiin nykyarvoon 3 % korolla, ja mahdolliset lainanhoitokulut laskettiin 5 % korolla. Elinkaarikustannuslaskennan tulokset osoittivat merkittäviä eroja vaihtoehtojen välillä. PTS ehdotuksen mukaisen peruskorjauksen kokonaiskustannukseksi arvioitiin 1,4 miljoonaa euro, mikä tekee siitä tarkastelujakson edullisimman vaihtoehdon. Energiatehokkuutta parantavan remontin kokonaiskustannus oli 1,6 miljoonaa euroa; tämän vaihtoehdon suurempi alkuinvestointi ei täysin kompensoinut saavutettua energiansäästöä 20 vuoden aikana verrattuna PTS-korjaukseen. Uudisrakentaminen osoittautui selvästi kalleimmaksi vaihtoehdoksi 4,9 miljoonan euron kokonaiskustannuksella, eikä sen korkeaa alkuinvestointia pystytty kattamaan alemmilla käyttökustannuksilla tarkastelujaksolla. Johtopäätöksenä todettiin, että sekä PTS-ehdotuksen mukainen peruskorjaus että laajempi energiatehok-kuusremontti olivat taloudellisesti huomattavasti perustellumpia vaihtoehtoja kuin uudisrakentaminen tarkastellulla 20 vuoden elinkaarella. Vaikka PTS-korjaus oli edullisin, energiatehokkuusremontin arvioitiin tarjoavan paremman tasapainon investointikustannusten, saavutettavien energiasäästöjen ja rakennuksen teknisen tason parantamisen välillä, tehden siitä kokonaisuutena suositeltavamman ratkaisun. Rajoituksina tunnistettiin kiinteistön tarkan korjaushistorian puuttuminen ja joidenkin tulevaisuuden kustannustekijöiden epävarmuus. Tuloksia voidaan hyödyntää Pyhännän kunnan päätöksenteossa.