Poistomenetelmien vertaileminen kiinteistöjen lainanlyhennyksiin toimeksiantajayrityksessä

Abstract

Tämä tutkimus laadittiin Niiralan Kulma Oy:lle ja tarkoituksena oli vertailla, miten rakennusten ja rakennusten koneiden ja kaluston menojäännös- ja tasapoistomenetelmät käyttäytyvät suhteessa lainojen lyhennyksiin. Tutkimusaineisto käsitti yhtiön asuinkiinteistöt ja niihin liittyvät koneet ja kaluston. Aineistosta rajattiin pois liiketilat, koska niitä ei ole rahoitettu arava- ja korkotukilainoilla, vaan markkinaehtoisilla pankkilainoilla. Tämän rajauksen mukainen asuinkiinteistökanta luokiteltiin rakennus- tai perusparannusvuosien mukaan kolmeen eri luokkaan, joista vertailulaskelmat laadittiin. Laskelmat laadittiin myös koko aineistosta sekä yhdestä uudisrakennuskohteesta että perusparannuskohteesta.

Tämän tutkimuksen tutkimusongelmat ovat: miten menojäännöspoisto- ja tasapoistomenetelmät käyttäytyvät suhteessa lainojen lyhennyksiin sekä kumpi poistomenetelmistä olisi parempi vaihtoehto. Tutkimusongelmia lähestyttiin laadullista menetelmää käyttäen ja niitä tarkasteltiin tapaustutkimuksen näkökulmasta. Tutkimuksen tietoperusta kerättiin poistoihin sekä vuokranmääritykseen liittyvästä kirjallisuudesta, laeista sekä Asumisen Rahoitus -ja Kehittämiskeskuksen ohjeistuksista sekä Internet-lähteistä. Tutkimusaineisto kerättiin yrityksen käyttöomaisuusohjelmistosta, tilastoista sekä lainakortistosta. Laskelmat laadittiin taulukkolaskentaohjelmaa apuna käyttäen.

Vertailulaskelmat koko aineistosta osoittautuivat tutkimustulosten kannalta merkittävimmiksi yhtiön näkökulmasta katsottuna. Koko aineistoa tarkasteltaessa menojäännöspoistomenetelmällä poistojen suhde lainojen lyhennyksiin oli hieman yli kahdeksankymmentä prosenttia tarkastelujakson alkuvuosina, kun taas tasapoistomenetelmällä suhdeluku oli hieman yli yhdeksänkymmentä prosenttia. Luokkakohtaiset laskelmat antoivat tietoa kyseisen ikäryhmän kiinteistöjen poistoista suhteessa lainojen lyhennyksiin, mutta tulokset eivät olleet niin käyttökelpoisia kuin koko aineistosta saadut tulokset. Uudisrakennus- ja perusparannuskohteiden laskelmat osoittivat, että menojäännös- sekä tasapoistot eivät seuraile lainojen lyhennyksiä. Näiden tulosten perusteella ei myöskään voitu osoittaa poistomenetelmien paremmuutta.

Jatkotutkimusaiheena voisi tehdä vertailua rakennusten menojäännös -ja tasapoistoista. Laskelmissa pitäisi ottaa huomioon kiinteistön elinkaari sekä perusparannusten ajankohta. Onko nykyinen menojäännöspoistomenetelmä rakennusten kohdalla oikea poistomenetelmä, kun otetaan huomioon nykyinen rakentamisen laatu ja tekniikka.

The objective of this thesis is to compare the reducing-balance method and straight-line method in relation to the loan installments of residential property. The case company operates in rental housing business. The research material consisted of the company's real estate property as well as machinery and equipment related to this property. The retail premises were excluded because they were financed with bank loans at market prices. The research material was classified into three different categories by the year of completion or renovation.

The research problems were: how reducing-balance method and straight-line method vary in relation to the loan installments and which method would be a better alternative. The research problems were approached with qualitative method and the empirical part was carried out as a case-study. The theory part of this thesis consist the sources about depreciation and rent determination. These sources include legislation, literature, articles, Internet sources and guidelines of Development Centre of Finland ARA. The research material was collected from the company’s fixed asset and the loan software as well as from the statistics of the company. The calculations were prepared using Excel.

From the company’s view of point the comparative calculations of the whole data proved to be the most useful. Calculations performed with the reducing-balance method showed that the depreciation in relation to the loan repayments was mainly more than eighty percent while the ratio with the straight-line method was over ninety percent in the early years of the period. The results of the different categories differed greatly compared to the results of the whole data because in each category the age of the property and the loan portfolio was different. The calculations of different categories gave results related to this specific category. The calculations related to a new building and renovation showed that depreciations do not follow the loan installments. Based on those results it is not possible to decide on the superiority of depreciation method.

In the future, it would be interesting to find out how the reducing-balance method and straight-line method of buildings differ, when you take into account to the life cycle of building and the time of the renovation. The research question could be whether the current reducing balance method is the right depreciation method when we also consider the present building quality and technology