Asuntosijoittamisen kannattavuus
Tapper, Juuso; Tuomi, Joonas (2023)
2023
Julkaisun pysyvä osoite on
https://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-2023112331212
https://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-2023112331212
Tiivistelmä
Tämän opinnäytetyön tavoitteena oli selvittää asuntosijoittamisen kannattavuus tänä päivänä. Opinnäytetyöllä ei ole toimeksiantajaa vaan se on tehty omien mielenkiintojen ja mahdollisten tulevaisuuden suunnitelmien pohjalta. Työ on tehty vuoden 2022–2023 aikana.
Työ on jaettu johdantoon, teoriaosuuteen sekä kahteen tutkimukseen. Teoriaosuudessa käsitellään asuntosijoittamista yleisesti ja tutkimukset suoritettiin haastatteluna sekä laskelmien avulla. Tämä opinnäytetyö toteutettiin peilaten asuntosijoittamisen kannattavuutta. Opinnäytetyössä keskitytään pääsääntöisesti suoraan asuntosijoittamiseen. Suora asuntosijoittaminen tarkoittaa, että hankitaan sijoitusasunto osittaisella lainalla, vuokrataan asunto ja maksetaan asunnon sekä lainan kulut vuokratuloilla.
Teoriaosuudessa käsittelemme asuntosijoittamisen eri tapoja esimerkiksi kassavirtasijoittaminen sekä arvonnousu. Käsittelemme myös asuntosijoittamisen riskejä sekä niiden hallitsemista. Otamme teoriaosuudessa myös huomioon tämänhetkisen markkinatilanteen, jossa käsittelemme asuntojen hintakehitystä, vuokrien hintakehitystä sekä rahoitusmarkkinoiden tilannetta. Teoriaosuuden päättää velkavivun käsittely. Velkavipu tarkoittaa asuntosijoittamisessa lainarahan hyödyntämistä, jolla pyritään saamaan oman pääoman tuotto suuremmaksi.
Tutkimusosiossa ensimmäinen osa toteutettiin tekemällä laskelmat kannattavuuteen peilaten. Laskelmiin käytettiin kahta asuntoa toinen Helsingistä ja toinen Kuopiosta. Laskelmissa otettiin huomioon lainan tarve, vuokratuotto sekä asunnosta ja lainoista aiheutuvat kulut vuoden tarkastelu ajanjaksolla.
Tutkimusosion toinen osa toteutettiin haastatteluilla. Haastatteluissa haastattelimme kolmea asuntosijoittajaa ja tarkoituksena oli löytää heidän näkökulmastansa asuntosijoittamisen tämänhetkinen tilanne sekä saada heidän näkemyksensä siihen onko asuntosijoittaminen kannattavaa.
Tutkimuksiemme tuloksena selvisi, että tällä hetkellä asuntosijoittamisen aloittaminen ei ole kannattavaa suurien korkojen myötä. Toisaalta taas pidempään asuntosijoittamisen parissa toimineella korkojen nousulla ei ole ollut niin suurta vaikutusta, sillä useamman asunnon tulot pitävät sijoitusten tappiot maltillisempana. Johtopäätöksenä toteamme, että uuden asuntosijoittajan on syytä tutkia tarkasti sijoituksiensa järkevyyttä ennen asuntosijoittamisen aloittamista. The aim of this thesis was to determine the profitability of housing investment today. The thesis does not have a client but is based on one's own interests and possible future plans. The work has been done during 2022-2023.
The work is divided into an introduction, a theory section, and two studies. The theory section deals with housing investment in general and the studies were conducted as an interview as well as an example using case calculations. This thesis was carried out by reflecting on the profitability of housing investment. As a rule, the thesis focuses directly on housing investment. Direct housing investment means buying an investment apartment with a partial loan, renting an apartment, and paying the expenses of the apartment and the loan with rental income.
In the theory section, we discuss different methods of investing in housing, such as cash flow investing and value-increase. We also address housing investment risks and how to manage them. Furthermore, we take note of the current market situation in the theory section, where we will discuss the price development of housing, the price development of rents and the situation of the financial markets. The theory of proportion is decided by the treatment of leverage. Leverage in housing refers to the use of loan money to increase the return on equity.
In the empirical research section, the first part was carried out by making calculations in terms of profitability. Two examples of apartments were used for the calculations: one from Helsinki and another one from Kuopio. The calculations considered the need for the loan, rental income, and expenses arising from the apartment and loans with a one-year sample. The second part of the research section was conducted with interviews. In the interviews, we interviewed three housing investors, and the purpose was to investigate the current situation of housing investment from their point of view and to get their views on whether housing investment is profitable.
In summary, as a result of our research, it became clear that it is not profitable to start investing in housing now with high interest rates. On the other hand, the rise in interest rates, which has been active in housing investment for a longer period, has not had such a major impact, as the income of more than one dwelling keeps investment losses more moderate. As a conclusion, we note that a new residential investor should carefully examine the rationality of their investments before starting a residential investment.
Työ on jaettu johdantoon, teoriaosuuteen sekä kahteen tutkimukseen. Teoriaosuudessa käsitellään asuntosijoittamista yleisesti ja tutkimukset suoritettiin haastatteluna sekä laskelmien avulla. Tämä opinnäytetyö toteutettiin peilaten asuntosijoittamisen kannattavuutta. Opinnäytetyössä keskitytään pääsääntöisesti suoraan asuntosijoittamiseen. Suora asuntosijoittaminen tarkoittaa, että hankitaan sijoitusasunto osittaisella lainalla, vuokrataan asunto ja maksetaan asunnon sekä lainan kulut vuokratuloilla.
Teoriaosuudessa käsittelemme asuntosijoittamisen eri tapoja esimerkiksi kassavirtasijoittaminen sekä arvonnousu. Käsittelemme myös asuntosijoittamisen riskejä sekä niiden hallitsemista. Otamme teoriaosuudessa myös huomioon tämänhetkisen markkinatilanteen, jossa käsittelemme asuntojen hintakehitystä, vuokrien hintakehitystä sekä rahoitusmarkkinoiden tilannetta. Teoriaosuuden päättää velkavivun käsittely. Velkavipu tarkoittaa asuntosijoittamisessa lainarahan hyödyntämistä, jolla pyritään saamaan oman pääoman tuotto suuremmaksi.
Tutkimusosiossa ensimmäinen osa toteutettiin tekemällä laskelmat kannattavuuteen peilaten. Laskelmiin käytettiin kahta asuntoa toinen Helsingistä ja toinen Kuopiosta. Laskelmissa otettiin huomioon lainan tarve, vuokratuotto sekä asunnosta ja lainoista aiheutuvat kulut vuoden tarkastelu ajanjaksolla.
Tutkimusosion toinen osa toteutettiin haastatteluilla. Haastatteluissa haastattelimme kolmea asuntosijoittajaa ja tarkoituksena oli löytää heidän näkökulmastansa asuntosijoittamisen tämänhetkinen tilanne sekä saada heidän näkemyksensä siihen onko asuntosijoittaminen kannattavaa.
Tutkimuksiemme tuloksena selvisi, että tällä hetkellä asuntosijoittamisen aloittaminen ei ole kannattavaa suurien korkojen myötä. Toisaalta taas pidempään asuntosijoittamisen parissa toimineella korkojen nousulla ei ole ollut niin suurta vaikutusta, sillä useamman asunnon tulot pitävät sijoitusten tappiot maltillisempana. Johtopäätöksenä toteamme, että uuden asuntosijoittajan on syytä tutkia tarkasti sijoituksiensa järkevyyttä ennen asuntosijoittamisen aloittamista.
The work is divided into an introduction, a theory section, and two studies. The theory section deals with housing investment in general and the studies were conducted as an interview as well as an example using case calculations. This thesis was carried out by reflecting on the profitability of housing investment. As a rule, the thesis focuses directly on housing investment. Direct housing investment means buying an investment apartment with a partial loan, renting an apartment, and paying the expenses of the apartment and the loan with rental income.
In the theory section, we discuss different methods of investing in housing, such as cash flow investing and value-increase. We also address housing investment risks and how to manage them. Furthermore, we take note of the current market situation in the theory section, where we will discuss the price development of housing, the price development of rents and the situation of the financial markets. The theory of proportion is decided by the treatment of leverage. Leverage in housing refers to the use of loan money to increase the return on equity.
In the empirical research section, the first part was carried out by making calculations in terms of profitability. Two examples of apartments were used for the calculations: one from Helsinki and another one from Kuopio. The calculations considered the need for the loan, rental income, and expenses arising from the apartment and loans with a one-year sample. The second part of the research section was conducted with interviews. In the interviews, we interviewed three housing investors, and the purpose was to investigate the current situation of housing investment from their point of view and to get their views on whether housing investment is profitable.
In summary, as a result of our research, it became clear that it is not profitable to start investing in housing now with high interest rates. On the other hand, the rise in interest rates, which has been active in housing investment for a longer period, has not had such a major impact, as the income of more than one dwelling keeps investment losses more moderate. As a conclusion, we note that a new residential investor should carefully examine the rationality of their investments before starting a residential investment.