Määräaikainen vuokrasopimus vuokrasuhteen riskienhallintakeinona
Lumijärvi, Terhi (2015)
2015
All rights reserved. This publication is copyrighted. You may download, display and print it for Your own personal use. Commercial use is prohibited.
Julkaisun pysyvä osoite on
https://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-202401051067
https://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-202401051067
Tiivistelmä
Asuinhuoneiston vuokrasopimus voi olla toistaiseksi voimassa oleva tai määräaikainen. Vuokranantajan kannalta merkittävin ero näiden kahden välillä liittyy vuokrasuhteen päättämiseen. Toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen irtisanomisajat ovat alle vuoden sopimuksissa kolme ja yli vuoden sopimuksissa kuusi kuukautta. Määräaikainen vuokrasopimus päättyy ilman irtisanomista ennalta sovittuna ajankohtana, jolloin vuokrasuhteen päättäminen on nopeampaa.
Työn toimeksiantajana on Oulun suurin vuokranantaja, Sivakka-yhtymä Oy. Suurin osa toimeksiantajan asunnoista on rakennettu valtion myöntämillä aravalainoilla, joten toimintaa harjoitetaan aravalakien ja säännösten mukaan. Esimerkiksi asuntoja tulee tarjota ensin niitä eniten tarvitseville. Valitun asukkaan lähtökohdat eivät aina ole toimeksiantajan kannalta parhaat mahdolliset, joten riskeihin pyritään varautumaan muun muassa määräaikaista vuokrasopimusta käyttämällä.
Opinnäytetyön raportti alkaa teoriaosuudella, jossa tutkitaan koko vuokrasuhteen elinkaarta. Tutkimusmenetelmänä on lainoppi ja keskeisimpiä lähteitä ovat laki asuinhuoneiston vuokrauksesta sekä aravalait. Raportin empiirinen osuus on toteutettu tilastollisella menetelmällä, missä on tutkittu toimeksiantajan asiakastietojärjestelmästä 1.1.2011 – 30.6.2011 välisenä aikana määräaikaisella vuokrasopimuksella alkaneita vuokrasuhteita. Tutkimuksella pyrittiin selvittämään vuokranantajan näkökulmasta, miten määräaikainen vuokrasopimus palvelee tarkoituksenaan toimia riskienhallintakeinona, miten asukkaiden vuokrasuhde yleisimmin etenee ja nouseeko esiin erityisiä ryhmiä, joiden vuokrasuhteessa esiintyy ongelmia enemmän kuin toisissa.
Tutkimustulosten perusteella voidaan todeta, että määräaikaisia sopimuksia tehdään yleisimmin pienituloisten ja alle 30-vuotiaiden kanssa. Määräaikaisuuden syynä oli valtaosalla tapauksista luottotiedoissa näkyvät maksuhäiriömerkinnät. Vaikka merkintöjä oli verrattain paljon, oli vakuuden suurus pääsääntöisesti yhden kuukauden vuokraa vastaava määrä. Noin kolmasosa vuokralaisista oli saanut apua vakuuden toimittamiseen sosiaalitoimesta, millä näytti olleen vaikutusta vuokrasuhteen jälkeiseen velan määrään. Tutkittavista lähes puolella esiintyi asumisen aikana rästiytymistä, joka alkoi yleisimmin vuoden asumisen jälkeen tai myöhemmin. Noin neljäsosa vuokralaisista suuntasi saamansa asumistuen suoraan vuokranantajan tilille ja varsinaisia maksusopimuksia teki vain noin kymmenesosa vuokralaisista. Vuokralaisen velkaantuminen oli vuokranantajan yleisin riski. Muista ongelmista esiin nousi vuokralaisen aiheuttamat häiriöt ja eniten ongelmia esiintyi yksin asuvilla sekä työttömillä. Häätöä haettiin noin kymmenesosalle vuokralaisista ja prosessi eteni häädön täytäntöönpanoon valtaosassa tapauksista.
Työn toimeksiantajana on Oulun suurin vuokranantaja, Sivakka-yhtymä Oy. Suurin osa toimeksiantajan asunnoista on rakennettu valtion myöntämillä aravalainoilla, joten toimintaa harjoitetaan aravalakien ja säännösten mukaan. Esimerkiksi asuntoja tulee tarjota ensin niitä eniten tarvitseville. Valitun asukkaan lähtökohdat eivät aina ole toimeksiantajan kannalta parhaat mahdolliset, joten riskeihin pyritään varautumaan muun muassa määräaikaista vuokrasopimusta käyttämällä.
Opinnäytetyön raportti alkaa teoriaosuudella, jossa tutkitaan koko vuokrasuhteen elinkaarta. Tutkimusmenetelmänä on lainoppi ja keskeisimpiä lähteitä ovat laki asuinhuoneiston vuokrauksesta sekä aravalait. Raportin empiirinen osuus on toteutettu tilastollisella menetelmällä, missä on tutkittu toimeksiantajan asiakastietojärjestelmästä 1.1.2011 – 30.6.2011 välisenä aikana määräaikaisella vuokrasopimuksella alkaneita vuokrasuhteita. Tutkimuksella pyrittiin selvittämään vuokranantajan näkökulmasta, miten määräaikainen vuokrasopimus palvelee tarkoituksenaan toimia riskienhallintakeinona, miten asukkaiden vuokrasuhde yleisimmin etenee ja nouseeko esiin erityisiä ryhmiä, joiden vuokrasuhteessa esiintyy ongelmia enemmän kuin toisissa.
Tutkimustulosten perusteella voidaan todeta, että määräaikaisia sopimuksia tehdään yleisimmin pienituloisten ja alle 30-vuotiaiden kanssa. Määräaikaisuuden syynä oli valtaosalla tapauksista luottotiedoissa näkyvät maksuhäiriömerkinnät. Vaikka merkintöjä oli verrattain paljon, oli vakuuden suurus pääsääntöisesti yhden kuukauden vuokraa vastaava määrä. Noin kolmasosa vuokralaisista oli saanut apua vakuuden toimittamiseen sosiaalitoimesta, millä näytti olleen vaikutusta vuokrasuhteen jälkeiseen velan määrään. Tutkittavista lähes puolella esiintyi asumisen aikana rästiytymistä, joka alkoi yleisimmin vuoden asumisen jälkeen tai myöhemmin. Noin neljäsosa vuokralaisista suuntasi saamansa asumistuen suoraan vuokranantajan tilille ja varsinaisia maksusopimuksia teki vain noin kymmenesosa vuokralaisista. Vuokralaisen velkaantuminen oli vuokranantajan yleisin riski. Muista ongelmista esiin nousi vuokralaisen aiheuttamat häiriöt ja eniten ongelmia esiintyi yksin asuvilla sekä työttömillä. Häätöä haettiin noin kymmenesosalle vuokralaisista ja prosessi eteni häädön täytäntöönpanoon valtaosassa tapauksista.