Vuokraveloista johtuvien maksuhäiriömerkintöjen mahdollinen vaikutus vuokrasuhteen onnistumiseen

Abstract

Opinnäytetyön aiheena on vuokraveloista johtuvien maksuhäiriömerkintöjen vaikutus uuden vuokrasuhteen onnistumiseen. Opinnäytetyön tarkoituksena on selvittää, onko sellaisen asunnonhakijan, jolla on vuokraveloista johtuva maksuhäiriömerkintä, asuttamisessa riskejä vuokranantajalle. Työn tavoitteena on vastata kysymykseen: miten vuokrasta tulleet maksuhäiriömerkinnät vaikuttavat asukkaan vuokrasuhteeseen ja sen onnistumiseen? Työn toimeksiantajana on oululainen vuokrataloyhtiö.

Opinnäytetyön tutkimusmenetelmänä teoriaosuudessa käytetään lainoppia. Keskeisintä lainsäädäntöä ovat laki asuinhuoneiston vuokrauksesta, luottotietolaki sekä laki velan vanhentumisesta. Maksuhäiriömerkintä on luottotietorekisteriin kirjattu merkintä yksityishenkilön pitkittyneestä maksulaiminlyönnistä. Merkintä ei synny luottotietoihin yllättäen, vaan se seuraa monista viranomaisten toimista. Maksuhäiriömerkinnät voivat vaikeuttaa uuden vuokra-asunnon saamista, etenkin silloin, kun merkinnät koskevat aiempaa vuokravelkaa. Vuokranantaja voi tällöin tehdä vuokrasopimuksen erityisehdoilla, kuten määräaikaisena ja vaatimalla suurempia vakuuksia. Asunnonhakijan, jolla on vuokraveloista johtuvia maksuhäiriömerkintöjä, asuttaminen on uudelle vuokranantajalle aina taloudellinen riski mahdollisen vuokrasuhteen epäonnistumisen ja uuden velan syntymisen vuoksi.

Työn empiirisessä osuudessa on tutkittu toimeksiantajan vuokra-asuntoihin aikavälillä 1.1.2012–30.6.2013 muuttaneiden asukkaiden, joilla oli vähintään yksi maksuhäiriömerkintä vuokravelasta, asumishistoriaa asuttamisesta vuokrasuhteen päättymiseen. Tutkimusmenetelmä on tilastollinen. Tutkimuksen perusteella on mahdollista tunnistaa jo asuttamisvaiheessa tietyntyyppisiä henkilöitä, joiden kohdalla riski vuokrasuhteeseen liittyville ongelmille on suurempi. Vuokralaisista enemmistö oli pienituloisia ja nuoria aikuisia, jotka asuivat joko yksin tai kahden hengen taloudessa. Enemmistöllä aineiston asunnonhakijoista oli ennestään 1-2 maksuhäiriömerkintää vuokravelasta. Vuokrasopimukset oli tehty lähes kaikille määräaikaisena, mutta vuokravakuus oli tavallisimmin vain yhden kuukauden vuokraa vastaava määrä, huolimatta vuokralaisen vuokravelasta johtuvista maksuhäiriömerkinnöistä. Valtaosalla vuokralaisista aiempi vuokravelka oli asuttamisvaiheessa maksamatta. Vuokralaisista yli puolet ei saanut yleistä asumistukea asumisensa aikana ja yli puolet eivät myöskään olleet sosiaalitoimen asiakkaita. Suurin syy vuokrasopimusten päätymiseen vuokralaisesta johtuen olivat asukkaan vuokranmaksuongelmat. Valtaosa asukkaista muutti huoneistosta pois vuokrasopimuksen päätyttyä ja luovutti huoneiston hallinnan asianmukaisesti vuokranantajalle. Vuokralaisista, joilla jäi vuokravelkaa maksettavaksi, lähes kaikilla oli ennestään yksi tai kaksi maksuhäiriömerkintää vuokravelasta.

The topic of this thesis is payment failures, caused by lease debts, and their possible effect on the success of a new tenancy. The main purpose of this thesis was to find out if there are risks for the landlord to make a contract with a person who has payment failures caused by lease debts. Target of the thesis is to answer the following question: how payment failures caused by previous lease debts affect a tenant’s new tenancy? The thesis is completed on the commission of a rental housing company operating in Oulu.

The research method in the theoretical part of this thesis is jurisprudence. The most important legislations are Act on Residential Leases, Law of credit data and Law of debt obsolescence. Payment failures are registered in the credit data register as a prolonged failure of a private person. Failures do not arise suddenly but it is a consequence of many actions of the authorities. New failures can complicate getting a rental apartment especially when the failures are caused by lease debts. In this case the landlord can make the rental agreement on special terms. For example the rental agreement can be temporary and the deposit could be bigger than normally. When the landlord rents an apartment to a person who has failures caused by lease debts, s/he takes a financial risk because the tenancy can fail and a new debt can occur.

In the empirical part of this thesis tenants residential history in commissioner’s rental apartments from 1.1.2012 to 30.6.2013 has been studied. Surveyed tenants had at least one payment failure caused by lease debts. The research approach is quantitative. Based on the research, can be recognized certain types of persons already on the settlement stage, who are in the bigger risk to have problems in tenancy. A majority of the tenants had low incomes and they were young adults who lived alone or in two people households. Most of these applicants had already one or two defaults. Rental agreements were mostly made on temporary basis but a deposit was not bigger than normally in spite of payment failures caused by lease debts. A majority of the tenants had not paid their former lease debts before a new tenancy. Most of these tenants did not get a housing allowance during their tenancy and over half of the tenants were not customers of social welfare authorities. The most common, caused by tenants, reason that ended their rental agreements was that they had difficulties in paying the rent. A Majority of the tenants moved from their apartments appropriately when their tenancy ended. Most tenants who caused a new lease debt already had one on two payment failures in their history.