Kiinteistöjen merkitys ja vaikutus hoivapalveluorganisaation liiketoiminnassa

Abstract

Tämän opinnäytetyön tavoitteena oli tutkia, miten kiinteistöt vaikuttavat sosiaali- ja hoivapalveluorganisaation liiketoimintaan. Tarkastelu keskittyi erityisesti siihen, kuinka kiinteistöjen ominaisuudet, kustannukset ja sopimusrakenteet heijastuvat yksiköiden taloudelliseen suorituskykyyn. Tutkimus toteutettiin määrällisenä analyysina, joka perustui organisaation omiin kiinteistö- ja talousdatan aineistoihin vuosilta 2023 ja 2024.

Työn teoreettinen viitekehys koostui strategisesta kiinteistöjohtamisesta, hoivakiinteistöjen erityisvaatimuksista, tilojen vaikutuksesta asiakas- ja työntekijäkokemukseen, tietojohtamisesta sekä vuokrasopimusten hallinnasta. Lisäksi huomioitiin viranomaisvaatimukset ja sääntely, joilla on keskeinen rooli hoivakiinteistöjen suunnittelussa ja käytössä. Teoriaosuus loi pohjan tulkita, miten tilaratkaisut, tekniset ominaisuudet ja sopimusrakenteet kytkeytyvät palvelun laatuun, kustannustehokkuuteen ja johtamiseen.

Tutkimuksessa analysoitiin yli 60 yksikön tietoja. Korrelaatio- ja regressioanalyysien avulla tarkasteltiin mm. kiinteistökulujen, pinta-alan, asiakaspaikkamäärien ja teknisten ominaisuuksien yhteyksiä liikevaihtoon ja liiketulokseen. Tulokset osoittivat, että kiinteistöt ovat selvästi yhteydessä palvelun volyymiin: suuremmat yksiköt, joilla oli enemmän asiakaspaikkoja ja neliöitä, tuottivat enemmän liikevaihtoa. Sen sijaan liiketulokseen ei löytynyt yksittäistä voimakasta selittävää kiinteistötekijää.

Ylläpitovastuu osoittautui merkittäväksi selittäväksi tekijäksi kustannusrakenteessa. Esimerkiksi yksiköissä, joissa Organisaatio vastasi ylläpidosta, korjauskulut ja käyttömenot olivat korkeammat, mutta myös hallinnan laatu parempi. Rakennusvuodella, ilmanvaihtojärjestelmällä ja lämmitysmuodolla oli osin yhteyttä tiettyihin kustannuseriin. Jätehuollon ja vartioinnin osalta havaittiin yksikkötyyppikohtaisia eroja, erityisesti lastensuojeluyksiköissä.

Tutkimuksen keskeinen johtopäätös oli, että kiinteistökustannusten hallinta on strateginen, ei pelkästään operatiivinen tehtävä. Vaikka kiinteistöjen ominaisuudet eivät yksinään ratkaise yksikön taloudellista menestystä, ne muodostavat merkittävän osan kustannuksista ja vaikuttavat laatuun, sujuvuuteen ja asiakaskokemukseen. Jatkossa kiinteistöjohtamista tulisi kehittää tiedolla johtamisen keinoin, esimerkiksi erittelemällä vuokrasopimusten sisältöjä, seuraamalla tunnuslukuja systemaattisesti ja arvioimalla tilatehokkuutta osana kokonaisohjausta.